高层住宅即将洗牌

未来,一大批好房子将会替代如今的高层或者超高层。

低容积率的改善性新房或将成为楼市划时代的基石。

高层住宅即将洗牌

好房子在路上

进入2025年,各地纷纷拿出靓地。

而这些靓地,都有一个非常明显的特征——低容积率。

比如上海这两天拍出的新地王,成交总价48717万元,楼面价约16.23万/平,刷新此前绿城徐汇滨江地块13.1万/平的楼面价纪录,由静投置新公司拍得。

地块位于上海市中心最大的商业中心静安寺-南京西路商圈,为静安寺社区C050101单元095-7地块为纯住宅用地,总占地面积仅2084平方米,非常迷你,不仅容积率限定在1.44,还限高12米。

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而上海2025年第一批清单显示,5宗成交宗地,容积率都不高,除了虹口C080302单元hk329-11地块容积率超过了3,其余都在2.5以内。

松江的SJC10008单元05a-24号地块容积率更是低至1.2。

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比如北京,2月25日举行了2025年北京商品住宅用地推介会,总计推介了69宗地块合计约430公顷涉宅用地,虽然与去年相比减少了18宗,面积缩减了110公顷,但这69宗地块,容积率都不高,全部都低于3,其中还有22宗明确容积率是在2以内的。

不仅如此,还对这些地块还进行了限高,绝大部分限制在60米以下。

其中10宗地块明确限制在30米以下,若以3米的层高来测算,基本就是10层左右了。

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比如广州的情况。

2月28日也发布了《2025年度广州经营性用地供地蓝皮书》,要卖131宗宅地,对比2024年的96宗宅地多了35宗住宅用地。

其中还有30宗是位于天河、越秀、海珠等区域的优质地块。

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而这些地块,有105块用地的容积率低于3,占比接近80%,其中容积率低于2的就有28块。

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再比如2月18日,郑州市自然资源和规划局召开“2025年度土地供应计划座谈会”,计划2025年推出主城八区共71宗地块。

这71宗用地,不仅被限了高度,有近一半容积率低于2.5,不少低于2的。

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要知道,这可是一线城市或者重点省会城市,土地资源珍贵,且稀缺。

实际上,去年开始,就已经有城市把地块容积率放得很低。

比如苏州去年拍出了47块地,其中35块地的容积率低于1.3,郑州去年拍出了20块地,其中16块地容积率在3以下。

一般来说,容积率决定了小区的未来形态,容积率越低,就代表着小区的楼层越矮。

基本上独立别墅的容积率为0.2~0.5,联排别墅的容积率为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5。

而住宅小区容积率小于1.0的,则为非普通住宅。

如今这些城市纷纷拿出好地,把容积率控制得这么低,就意味着这当中将会诞生一大批小高层、洋房或者别墅产品。

这也就应了去年重点提到的“好房子”目标和定义。

在过去的两年,“好房子”屡屡被提及,现在来看,一切都正在往这个方向发展。

如果还对好房子你的定义摸不着头脑,现在好房子的画像就比较清晰了——低容积率的,高质量的,功能齐全的,环境优美的,就可以称之为好房子了。

而开年后,建造“好房子”也已经被多地政府列入年度工作重点。

比如北京就出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点(试行)》通知,杭州则发布《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》的规定。

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好房子效应

既然一大批好房子在来的路上,那么会带来什么效应?

首先可以肯定的一点是,未来购房者能够住上更好,更优质的房子。

居住环境可以得到质的飞跃。

其次,未来两到三年大概率会是新房和二手房市场的一个分水岭。

容积率降低后,未来新房的供应则会以大面积的住宅为主,不仅得房率会更高,园林建设也会更下功夫。

这样一来,必然就会比当下容积率高的超高层住宅有优势,自然也就会成为改善群体选择的主流。

而对二手房来说,尤其是老破小也将会是一种降维的打击。

因为随着各地改善类型的住宅爆发,二手房市场也就更不吃香了,价格方面也会受到一定的压力。

即使当下的新房成为次新二手房以后,在建筑新规约束下提升了得房率,容积率也会被比下。

要知道,现在在库存中的新房,无论是一线城市,还是三、四线城市,都有相当多的高层或者超高层,动不动就建设超过30层,真实的得房率基本在80%——90%就已经算高。

像深圳,得房率在80%以下的超高层住宅并不少见。

即使是宣传上达到了100%的得房率,也都是基于飘窗的面积,还算不上真正意义上的100%得房率。

所以,未来的两三年,这些城市的低容积产品一旦入市,就必然会重构新地块周边的住房价格体系,尤其是二手房市场。

若再加上大力发展保障性住房体系,未来成为次新的高容积率二手住宅,或者已经是老破小的住宅,也就会退出市场交易的主流。

当然,容积率低,搭配上如今各个城市的不限价政策,这些低容积率的新房价格自然也会更高。

所以接下来,大概率也会看到各地的新房价格跟着上涨,但买到的住宅品质也会更高,户型更大,园林更漂亮。

而各地交易市场也会逐渐由刚需市场,转变成改善市场。

作者| 醉酒大鲨鱼

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