是真豪宅还是伪刚需产品？
强行攀附“香蜜湖”？
有一种房子，要说是豪宅，容积率却并不低，得房率也不高，甚至还超过一半是回迁安置房源；但要说是刚需住宅，户型面积起步却超百平，价格也奔着10万+/平去。
这样的项目，您会选择吗？
最近，位于深圳市福田区的新世界香蜜四季家园发布了一则公告，表示项目营销中心和样板房尚未开放，就已经得到市场的广泛关注，同时收到了大量的客户咨询；若营销中心开放时，仅为已成功预约的客户安排参观服务。
而市场上也称之为“2025年最值得关注的新房”。
为何还未开盘，就已经受到市场的广泛关注？
最大的原因就是“香蜜湖”！
从项目的营销宣传来看，开发商不仅选择了“香蜜”二字作为项目名，还将项目定位成了“香蜜湖压轴大戏”及“传奇香蜜湖·时代封面之作”，还将项目直接定义成了“香蜜湖标杆豪宅”以及“新规豪宅”。
可以看出，开发商几乎全身心“all in”了香蜜湖的概念。
深圳香蜜湖片区作为城市顶级豪宅区，凭借稀缺湖景资源、高端商业配套及金融街规划，长期占据深圳房价制高点。
但项目带着“香蜜”二字，宣传是“香蜜湖标杆豪宅”就真的能够成为“香蜜湖豪宅”吗？
要知道，项目具体的地理位置是深圳市香梅路与新闻路交汇的东北处。
而真正的香蜜湖片区长什么样子？
这就需要从香蜜湖片区的划分来说了。
这些年随着区域基础设施的完善和区域价值的提升，广义上的香蜜湖片区形成了如今的“一湖五区”格局，由香蜜湖、香梅北、金融街、侨香以及农林五个部分组成。
而实际上，传统意义上的香蜜湖片区由香梅北、香蜜湖以及金融街组成。
根据2009年2月深圳市规划和自然资源局公布的深圳市福田FT05-04号片区[香蜜湖地区]法定图则，传统的香蜜湖片区范围以香蜜路以东，北环大道以南、香梅路以西，南至深南大道为界，总用地面积312.83公顷。
很明显，以香梅路为分界线的话，新世界香蜜四季家园位于香梅路以东，无论是广义的香蜜湖片区，还是传统意义上的香蜜湖片区，都不在香蜜湖片区范围之内。
所以，不禁要问了——项目的广告位置确定没有问题吗？
难道不会有营销推广“擦边球”误导之疑？
若新世界香蜜四季家园都能算“香蜜湖豪宅”，那么曾经的天健天骄西筑是否也应该算“香蜜湖豪宅”？
要知道，每一个片区不仅仅是地图上一路之隔那么简单，背后涉及的是资源和价值。
因为街道位置是行政资源分配的 “硬边界”，行政归属决定实际配套，甚至伴随一些时效性强的政策倾斜。
一路之隔往往有时候就能让楼盘之间出现天壤区。
比如一些学区的划分，即使是一路之隔，有时候也不能被划入同一个学区。
最明显的就是深圳龙华区的所以片区所属与一个楼盘背后的资源配套关联性极高。
不过一个项目想要卖出一个好价钱，打开市场的接受度，也是很多新房的常见操作。
比如位于宝安区域的很多项目，自从会展新城以及海洋新城片区、机场及周边片区、宝安中心片区及大铲湾片区划入了前海的范畴后，宣传推广上就喜欢将自身定位成“前海新房”了。
最明显的，位于航城街道，紧邻107国道与凯成一路交汇处的泰福名苑，对外宣称是前海新房，实际上属于前海扩容区的边缘地带，距离南山区前海核心区大约14公里。
再比如曾经的鸿荣源博誉府，开盘推广将自己定位为红山住宅，实际上按照区域板块的划分，属于民治片区。
所以，若有购房群体因对香蜜湖片区的概念模糊，项目宣传又对香蜜湖表述模糊，而奔着香蜜湖背后的资源配套去，那么项目是否需要做出特别的解释说明？
真豪宅标杆，还是产品错配？
为什么项目会蹭热门板块的概念？
这样的做法，对很多楼盘而言，可以一石三鸟。
一方面有的项目确实距离炙手可热的板块非常近，从物理距离上看与热门板块几乎只有一路之隔。
另一方面市场对热门板块的熟知程度和认可程度也更高，对热门板块的概念更有市场共识。
但更重要的是，对楼盘来说，板块不同定价可谓天壤之别。
而不同板块的新房定价参考，有时候存在巨大的鸿沟。
有时候一路之隔，不同板块之间的均价差距可以达到上万每平甚至是几万每平。
比如红山与民治片区的价格差距，华侨城与红树片区的差距，景田片区与香蜜湖片区的价格差距等。
所以，按照板块划分，准确来说新世界香蜜四季家园是深圳福田区景田板块的新盘。
那么新世界香蜜四季家园的定价参考，按片区划分，应该取决于景田片区，而非香蜜湖片区。
目前项目已经有吹风价格，有人预计11.5万/最多，也有人认为定价约12万/平，去化一年可能都只能卖到20%。
但即便定价低于市场预测的价格，新世界香蜜四季家园真的能精准锚定豪宅市场价值坐标系吗？
新世界香蜜四季家园约4.11万㎡占地面积，密密麻麻挤满了11栋建筑，容积率达到了7.94，绿化覆盖仅30%，还提供4000平方米的公共开放空间，24小时免费向所有市民开放。
项目的产品组合中，不仅包含商品房、回迁房、商务公寓还包含了保障性住房。
回迁住宅、保障性住房与可售商品房共用一个花园空间。
其中1栋1/2/3单元、2栋1/2单元为住宅，1栋4单元为保障房住宅，1栋5单元为公寓，1栋6/7/8单元为回迁住房，层数分布为41-46层。
可售商品房面积105㎡-280㎡，回迁住宅全都是100平以下的户型，其中可售商品房占比与回迁住宅占比差不多。
这就意味着，项目回迁住房+保障性住房+公寓占据了项目所有房源的绝大部分。
要知道，如今的市场，购房群体对10万+/平的新房挑剔程度并不亚于广东人对走地鸡以及云南人对野生菌子的挑剔程度。
那么，到底是什么样的购房群体愿意为这样一个“豪宅标杆”买单？
且待项目入市揭晓。
作者 | 骑猪英雄
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