总体来看，我们认为在房价没有完全实现止跌的背景之下，继续降低供给是有必要的，对行业也是有积极影响的。行业的机会在于经营性不动产持续出表带来的新经营性现金流闭环，也来自于洞察客户需求所创造的新高质量发展。
▍开发投资继续下降，我们认为这种下降是趋势性的。
根据国家统计局数据，2025年1-4月，全国房地产开发投资27730亿元，同比下降10.3%，降幅较1-3月扩大0.4个百分点；新开工和竣工面积分别为17836万平方米和15648万平方米，分别同比下降23.8%和16.9%，开发投资和开竣工的持续下降，既是因为收储等政策影响，也是因为销售相对疲弱所造成的。虽然土地成交还有同比增长，但这主要是因为地货比变化带来开发企业成本侧土地成本占比提升，而不是企业对未来乐观。根据Wind，2025年1-4月100大中城市住宅类土地成交总价同比增长10.5%，而成交总建面同比下降1.6%，平均溢价率为13.8%。全市场存量供给仍然偏大，现房占比仍然较高，库存去化仍然较为困难，且企业越来越集中在高房价城市，后续施工投入追加有限。我们认为开发投资的持续下降是趋势性的，不是周期性的，我们下调2025年全年房地产开发投资预测到同比下降11.1%。
▍2025年4月新房销售热度下降。
根据国家统计局数据，2025年1-4月全国商品房销售金额27035亿元，同比下降3.2%，降幅较1-3月扩大1.1个百分点；销售面积28262万平方米，同比下降2.8%，降幅较1-3月收窄0.2个百分点。从企业端数据来看，14个样本企业1-4月销售金额和销售面积分别同比下降15%和24%，其中拿地较为积极的8家企业和拿地较少的6家企业销售金额分别同比下降4%和43%，货值成为影响企业销售的主要因素，我们预计拿地积极、优质货值占比较高、历史负担较小的企业的销售表现将持续优于行业水平。
▍二手房销售季节性下降，挂牌量维持高位。
2025年4月以来二手房销售同比仍维持高位，但环比有季节性回落。根据头部中介平台，2025年4月75个数据可得的样本城市二手房成交套数同比增长23.8%，环比2025年3月下降23.2%；2025年5月前18日75个样本城市二手房成交套数较4月同期下降0.4%，小阳春后二手房成交量季节性下降。挂牌量方面，截至2025年5月18日，140个样本城市挂牌量为521.7万套，周度环比增长0.2%，较年初增长5.8%，仍维持高位。
▍房价总体处于下行趋势，高频数据显示跌幅略有扩大。
根据国家统计局，2025年4月一线、二线、三线城市新房价格环比分别0.0%/0.0%/-0.2%，二手房价格分别-0.2%/-0.4%/-0.4%。根据冰山指数，2025年5月第二周北京、上海、广州、深圳二手房挂牌价周度环比变化-0.19%/-0.11%/-0.23%/-0.30%，当前多数城市房价仍然有不同程度的下滑，且和此前相比，跌幅有所扩大。
▍风险因素：
逆周期政策出台不及预期，部分低线区域和部分低质产品继续价格下行，去化不畅的风险；企业资金承压无法及时补充高效土地，盈利能力恢复较慢的风险；通过收储消化不良资产所需时间较长的风险。
▍投资策略。
总体来看，我们认为在房价没有完全实现止跌的背景之下，继续降低供给是有必要的，对行业也是有积极影响的。行业的机会在于经营性不动产持续出表带来的新经营性现金流闭环，也来自于洞察客户需求所创造的新高质量发展。
注：本文节选自中信证券研究部已于2025年5月20日发布的《房地产行业2025年4月数据点评—开发投资下降是趋势性而非周期性现象》；陈聪 张全国 刘河维 李俊波
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