当别的新房还在为客户发愁，挖空心思搞营销的时候，深圳有新房逆向操作了——通过资金硬核筛选客户。
真改善，还是价格刺客？
最近，深圳楼市迎来了一个“逆向”操作的新房。
一个非核心区地段的项目，不仅需要验资200万，还是门槛不低的大平层。
那就是位于光明科学城附近的满京华金硕臻府。
192套约138~325平的大户型，备案均价约54717元/㎡，单价区间约4.98万—7.5万/平，总价区间约686万~2440万，还暂未对外释放折扣优惠。
目前这个项目已经是接近封顶状态，周边科学公园还在完善升级当中，附近的深圳科学技术馆光明新馆“五一”刚正式向市民开放。
而这个价格一出，无异于向市场扔出了一颗深水炸弹。
一方面，作为深圳光明中心板块，是体量相当大项目。
从地理版图上看，几乎占据了光明中心板块的半壁江山，从2023年9月开始项目供应到如今，已经累计供应达到1783套，并且后续将还有其他地块上的房源陆续供应。
另一方面，价格已经超出市场同类新房住宅的水平。
最贵的户型去到了约2440万，折合单价约7.5万/平，约202平以上的户型，最低总价约1106万，折合单价约5.46万/平。
而整个光明，目前非大户型项目总价基本在500万以下，且单价水平约3万-4.5万/平。且2000万+的总价，已经可以选择光明区域的别墅级别的产品。
而市场上有人认为——
这是光明的下一代“豪宅”，毕竟整个光明已经近10年没有供应过这样的大户型产品了，上一次还是深房传麒山。并且相比整个光明同质化的刚需户型，大平层户型更能象征身份。
也有人认为——
光明中心的建设已经有雏形，一些市政公共配套以及周边住宅项目都陆续投入使用了，未来大有兑现规划的潜力。作为光明中心区居住板块，居住舒适度已经比较高，可以说是光明除了凤凰城板块以外置业的第二选择。
还有人认为——
这个项目属于深圳建筑设计新规后的产品，四梯四户的设计，专梯入户，层高约3.15米达到豪宅入门配置，得房率相比市面上其他项目要高一些，既有精装交付户型，又有简装的200平以上户型，北向还看光明科学公园景观，景观视野没有遮挡，未来有增值的空间。
总的来说，适配的群体比较特殊。
但市场上，谁会真正用手中的真金白银去投票呢？1000万+，何不投票南山、福田这些核心区域？
“豪宅”还要睡飘窗
实际上，整个项目对市场客户的筛选思路，并非无迹可寻。
随着好房子的浪潮掀起，开发商们正试图通过提高户型面积、得房率方式打开价格的空间以及销售差异的路径。
最明显的，深圳的核心区，一些新地块上诞生的项目，都陆陆续续推出了超大户型的产品，一些非核心区的项目，则在户型的阳台、飘窗、入户花园方面下功夫。
所以金硕臻府也恰恰反映出了当下开发商寻求产品转型，寻找市场突破口的思路。
但市场的共识和趋势，很难在短时间扭转。
并且整个项目目前放在市场上，本身也藏着一些桎梏。
首先项目的户型，有一定的局限性。
约138平户型得房率约78%，且其中有一个次卧包含墙体飘窗面积，也不足10平方米，仅约8.8平方米。
有网友打趣，“光明豪宅还睡飘窗”。
而约202-204平的户型，仅设计了四房两厅三卫，其中有两个次卧不包含飘窗面积不到10平方米，包含飘窗面积则分别约13.54平及约11.61平。
对于追求改善舒适的家庭而言，这样的次卧空间很难不会被市场挑剔。
所以有的意向购房群体，在看完实地样板空间后，认为体现不出大平层的感觉，选择了放弃。
而项目为正北朝向，202-204平户型，虽然南北通透，但难避免冬天北风，夏天西晒的情况。
更重要的是，项目对外的营销优势为北看光明科学公园景观，实际上目前科学公园景观层次对于1000万的大平层的景观需求，有错配的可能。
（光明科学公园景观）
而138㎡南向户型主要视野为社区园林，部分中高楼层可远眺光明高铁站，但光明科学公园景观几乎不可见。
对于周边环境而言，暂时还未算完全规划好，而光明科学公园以及其他配套也还需要时间才能真正兑现。
所以，项目周边商业等配套还没有完全发展起来，暂时欠缺一些生活气息，
其次，社区缺乏纯粹。
项目总户数为420户，实际超过半数用于补偿安置，且共同享受社区公共区域装修条件、小区花园、停车位等公共配套资源及相应服务。
据了解，项目回迁户已经优先选房完毕，一些优质楼层，朝向户型已经被抢先一步选择。
三是项目占地面积小。
约1.4万平方米，无地面花园，仅设计了架空层绿化休闲空间。
更重要的是项目前面几期，被曝光出现质量问题。
有业主曝光满京华一期金硕华府曝虚假宣传、尺寸虚标、货不对板，未交付外墙便出现鼓包、脱落多次修补的情况。
甚至有业主因此萌生了退房的念头。
所以，项目整体而言，局限性就更明显了，锚定的群体，必须是实力强，且接受度，对配套追求一般的。
但选择这个项目，有多少能够真正满足市场对居住体验的需求？
需要时间市场才能交出答卷。
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