人间四月天，多变的不仅仅是气温
按惯例来说现在的市场应该自然进入流量弱化阶段
也是这时候我想市场上的房东和购房者都会好奇一些走势问题
比如挂牌变化、看房量变化
这些近期都有分享，今天我们就换个小切口去挑战下不一样的楼市真相
上海卖掉1套二手房要几天
上海买到1套二手房又需要几天
这两个问题分别对应的是当下市场里的房源成交周期、客源成交周期
翻看过往的成交记录你会发现有的房子的成交周期是好几年
也有的房子挂牌几天就被秒掉
所以市场上的真实情况是怎样
问题不大，但对正在卖房的房东和看房的客户可能有个参考
01
此刻上海一套二手房成交周期参考106天
展开这个问题之前我们搜索下市场几类典型产品的成交周期
外环外品质次新里有的盘成交周期在十多天
内中环的学区房在这个4月的成交周期可以短到1个月内
内环内老公房似乎成交周期相对较长
但这些都是个例，全市呢
而这也是数据最难的地方，市场没有成交周期数据
我们能看到的也是上面那种的成交个案，一度想放弃选题
没想到前几天找到链家关于自己成交记录的跟踪，这里面就重点提到成交周期
我在不同选题里都有提到链家70%的挂牌市占以及25%的成交市占，也是因为这些数据让他的成交数据可以成为今天上海市场最大的样本数据
而这也让我们看到了106天的数字（从挂牌截至到下定，不包含网签）
这是今年3月链家成交房源的平均成交周期也就是3.5个月
细化这份数据会有让人焦虑的部分
房源成交周期数据分布有轻微的两级分化
换句话说这个3月的成交房源的成交周期分布大概率要么1个月内、要么4个月起
而且你也看到了这不是3月这一个月这样，而是市场一直以来的成交周期分布
所以你的房子已经挂了多少天了
或者你已经卖掉的房子是不是也是这个时间段卖掉的
价格上说30天内成交房源是贴合市场价甚至低于市场价房源
产品上说30天内成交房源更偏向小面积段房源
而30天这个数字也是值得房东重点关注的数字，下面会说为什么
02
购房客户的平均成交周期在46天
对我们普通购房者或者房东而言，成交周期似乎只有一个
但反观客户如果你能追踪到TA从看房到最后下定金轨迹，就会知道客源成交周期
跟房源成交周期同口径，链家也记录了自己的客源成交周期
数据显示，今天上海一位普通购房者从看房到最后转定前后大约需要45天(从看房到下定，不包括网签）
远远短于房源成交周期，也远远短于我们的常规概念
不排除客户自己看好房后找到中介直奔房源，但大多数情况还是基于自身需求以及对板块和小区的模糊了解后逐一看盘后做选择后的全流程
跟房源成交周期一样，我们进一步细化这份数
你会发现客源成交周期是更偏短平快
它的占比重头在30天以内
这也是为什么01部分会说30天是个值得关注的数据
我知道很多房东的挂牌节奏都是从高到低
如果客户少我再慢慢降价卖，拉长降价周期，将自己降价损失降到最低
但其实市场上的过半客户是集中在30天内完成战斗
也许他的网签过户的时间这个周期的好几倍，但他从看房到做决定的时间就集中在30天内
理论上他会关注目标范围内的所有新旧房源
但实际上他只会关注降价房源以及新上架房源
所以挂牌市场某种程度上存在2周-4周的黄金挂牌周期
为此我市调了部分深耕社区5年以上的资深中介
他们给到我的反馈有点沾边，青浦万科天空城市附近的链家门店反馈最黄金的卖房周期就是挂牌后的两周
他举例万科天空之城海之洲，这里两房户型如果挂牌价贴近市场价530-540万，那出货周期差不多在2周内
所以对于真正想卖房的房东而言，挂牌节奏可能跟你想的不一样
看上去稳赚不赔的从高到低的卖房方法正好会因为高价错过自己的黄金周期
之后除非价格很诱惑，否则客户的关注顺序还是新上房源-相对低价房源，最后用你的房源当最后备选
03
而这篇我最想说的还是它的走势
当数据从月跳到年的维度，你会看清眼下市场所处的情绪状态
上面的成交周期还是在按月的维度跟各位分析
接下来我们放长时间线到5年这个维度
你会看到眼下成交周期是处于一个不断上升的状态
高位是我们习惯形容这类数据走势最贴切的词
这也是为什么我们会一直体感上觉得房子不好卖、上车有点慢
聚焦下今年以来的数据走势
首先你会看到一个不断上升客户成交周期，客户开始变得观望
另外你还会发现房源&客源数据打架的现象
理论上这俩数据应该保持高度正相关，但长周期看才是同频共振，短期看也存在博弈
就比如眼下，房源成交周期缩短的情况下，客户成交周期却在延长
为什么
当我辅助观察房东的另一个行为也就解释的通了
每月在挂房东中有部分房东会选择调价，而降价房东占比在这个3月提高了（也是跟上述所有数据同口径的挂牌房源里的调价数据）
于是市场形成自己的流动闭环，一方面客户成交周期拉长，客户开始变得观望
另一方面房源成交周期缩短的背后是降价房东占比的提升
而这也构成了客户观望、房东加速离场的新一轮蓄水池效应
04
很多次看房当我站在高层俯瞰地面这些房屋的时候经常会好奇，一套房流入市场多久才能卖掉这件事
苦于没有权威数据跟各位分享
特别想做的一件事就是当各位购房者或者房东进入市场的时候，您的眼前不仅仅有门店中介跟你说的市场
也不仅仅有邻居平时聊天跟你聊起的市场，更不仅仅是各类惊呼市场涨跌的文字
而是多一种今天这类文字的视角
就是当你作为客户进入市场的时候，你的成交状态其实比你想象中的要快
超50%客户其实是在1个月内结束战斗的
而房东对这个数据要敏感的意义在于，作为新上架房源的初始“元气”流量面前，你需要把握住这黄金的两周挂牌期
如果真的想出售，挂牌价制定逻辑不适合从高到底，而是市场价+适当议价空间
越来越多时候市场在我们眼里不是铁板一块
观察的角度的也不仅仅只有挂牌和成交，也有很多细微角度让我们去反观市场
而且很奇怪的一点是越是这样的细微角度和反观视角，越接近一个真实的市场
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