最近，位于福田景田与车公庙片区交界处，紧挨香蜜湖片区的新世界香蜜四季家园户型图流出，且据市场消息，预计最快5月将入市。
项目位置地段优越，斜对面就是香蜜湖的豪宅水榭花都，距离地铁香梅站和香蜜湖站约500米左右。
约770套面积段为105-280㎡3-6房，据实地了解，项目已经出地面四五层，且在疯狂施工赶进度中。
（来源：格隆汇楼市，4月9日摄）
作为市场上每年都预计入市在列的项目，是经历了将近20年才重获新生的旧改项目，前身为华泰旧改项目，该项目在2005年就已经确认要筹备旧改，到2010年被纳入城市更新计划，并在2021年4正式启动开工仪式。
市场对这个项目有多期待？
基本上项目在正式纳入拆迁范畴，市场上就已经有不少讨论，到了真正的拆迁开工，开发商还举行过隆重的开工仪式，市场一度称之为“牛盘”。
一是地段优越。虽然项目属于景田板块，但从地理区位来看，集合了深圳相当多高规格的配套、资源和设施。
步行约1.5公里是深圳豪宅的标杆香蜜湖一号及香蜜湖水榭花都，步行约2.7公里是香蜜公园，步行约2.1公里是深圳的标志性公园近距离是深圳金融文化中心、深圳国际演艺中心、深圳土地房产交易大厦、深圳市人民政府、市民广场、深圳书城、深圳市当代艺术与城市规划馆、深圳证券交易所、周边还聚集了荔园外国语小学（景田）、荔园外国语小学深南校区、荔园外国语小学（狮岭）、深圳市福田区景鹏小学等教育资源。
二是景田、香蜜湖、车公庙这几个片区的新房项目稀少了，已经很久没有过供应。
基本上潜在的旧改项目，如南天电力旧改、香蜜二村旧改、香蜜湖家属楼旧改，也一直迟迟未能入市。
上一次新房供应是相距新世界香蜜四季家园步行约1.4公里的天健天骄北庐，2021年 8月，天健天骄北庐A座、B座现房加推，235-321㎡310套，备案均价15万元/平;
步行相距约3.3公里的富通九曜公馆，2022年1月入市，备案均价约104563元/㎡，83~360平户型总价区间约729万—4690万。
三是新世界香蜜四季家园建设用地面积约4.1万㎡，总建面约46.7万㎡，容积率7.62，不仅配建保障房、商务公寓、商业、幼儿园和图书馆，商品房总量共923套接近上千套的体量。
更重要的是，商品房主力面积是约105-280㎡三至六房，户型基本以改善为主。
四是项目周边的二手房价格基本在6.7万-13万/平的区间。
与项目步行相距约570米的东方玫瑰花园去年12月成交一套178.18平户型，成交总价约1468万，折合单价约8.24万/平；
与项目步行相距约1.4公里的天健天骄北庐去年12月成交一套122.39平户型，成交总价约1420万，折合单价约11.6万/平；
与项目步行相距约1.4公里的天健天骄南苑去年6月成交一套168.85平户型，成交总价约1920万，折合单价约11.37万/平；
地段区位虽然优越，但把项目单纯拎出来看，并非完全没有Bug。
首先新世界四季家园容积率为7.62，1、2栋层高分别为47层和46层，从项目实地现场来看，楼间距是较密的，低楼层采光可能受影响。
并且不仅小区的容积率高，周边建筑的容积率也不低，可以看到四周的建筑间距也比较靠近，比如一路之隔的荔园外国语小学（景田），最近间距只有15米左右，和周边建筑有对视的可能。
其次，整个项目的业态相对复杂，包含了商品住宅、保障性住房、酒店、商务公寓、回迁住宅，其中商品住宅建筑面积119840平（共923套），而保障性住房建筑面积15250平。
这就意味着，小区超过了一半是保障性住房，且酒店、公寓等都分布在小区内，未来可能需要共用花园，居住人群可能不是那么纯粹。
并且从建设规划图来看，项目楼下不仅未来有架空公共空间、骑楼下方空间、架空绿化休闲、消防避难空间、架空绿化休闲、架空停车库，而公共空间开放空间24小时免费向所有市民开放。
从周边环境来看，一路之隔是未全拆的香蜜湖度假村家属楼、已经拆除了的香蜜二村改造项目，长期或有施工噪音。
虽然项目是周边这些年少有的新房项目，但也并非唯一项目，周边的香蜜二村及香蜜湖家属楼旧改在改造中，未来也能诞生一批新房。
更重要的是，开发商由深圳新世界操盘。
该开发商曾经成功操盘过的项目有位于宝安沙井的新世界松风明月以及位于蛇口的新世界临海揽山。
但这两个项目，都曾经出现过一些质疑的声音。
位于宝安沙井的新世界松风明月，曾经2021年1月，416套房源入市，备案均价约5万/㎡，备案单价4.7万-5.3万㎡，历时2小时“日光”。
据《南方都市报》2023年的一篇报道显示，在小区临近交房的时间，被质疑施工存在质量问题以及精装修标准降级，如外墙存在鼓包、脱落、室内装修标准远不达宣传水平等。
而位于南山蛇口的新世界临海揽山曾经被全市场期待，即使是备案单价约10.69万/平，总价区间约846万-3401万/套的公寓先入市，312套也卖了35套。
但因为住宅产品三番四次入市落空，结果真正入市后，市场的陡然转变，开盘遇冷，首批房源215套首日线上去化约163套，被调侃为捂盘惜售失败的典型案例。
而为了去化，总价约846万-3401万/套的公寓，开发商也曾打过一些擦边球。
据天眼查平台显示，深圳新世界曾经在2021年销售临海揽山御园7栋公寓产品，违背购房人的意愿，强制或者变相强制提供装修服务并收取费用被处罚10万元。
而更值得注意的是，据天眼查显示，去年3月深圳市新世界房地产开发有限公司有部分股权处于出质状态，被抵押给了中国工商银行股份有限公司深圳红围支行作为担保。
去年1月开发新世界临海揽山御园的开发公司深圳市富诺房地产开发有限公司部分股权也处于出质状态，作为深圳新世界的子公司抵押给了浙商银行股份有限公司深圳分行作为担保。
再往前追溯，2019年6月深圳新世界也曾分别将深圳市富诺房地产开发有限公司也有部分股权处于有效出质的状态，抵押给了中国工商银行股份有限公司深圳红围支行以及北京银行股份有限公司深圳分行作为担保。
一般而言，企业股权向银行出质，大多是为了获得融资支持。
虽然股权质押是资本市场常见的融资方式，尤其是在融资难的背景下，与固定资产抵押相比，股权质押更快捷，资金到位速度更快，但反映出的通常是开发商资金链紧张。
而质押的风险是如果房企的经营状况不佳，股权的价值可能会下降，影响贷款的归还，甚至可能导致股权被拍卖。
深圳市新世界房地产开发有限公司分别向工商银行、浙商银行、北京银行三家银行都进行了融资抵押担保，三度把股权抵押给银行进行融资。
作者 |飞天小女警
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