这个春天的全民顶流，除了哪吒就当属杭州了
年后的话题之王可不只六小龙，因为杭州楼市也强势归来了
爆火程度几乎可以用过分两个字形容
数据截至日期：3月16日，来源：手边买房
在上海、在深圳我们管这波叫行情“小阳春”，但杭州不一样，本地媒体对这波量价齐升的形容是“大阳春”
有多大呢？
几个天量数字铺天盖地，直接砸穿了我的认知
二手带看量持续冲破上限：37.55万、41.2万、43.2万….
连带着中介的日子也好起来了：杭州贝壳单日下定量373，创了近5年新高
不仅带看、成交量上涨，成交价也不断刷新楼市天花板：九溪玫瑰园成交单价近40万/㎡，远超上海
去之前我是有一定心理准备的，但明显准备少了
相信很多人和我有一样疑问：这些数字是真实的么
市场到底真热闹、还是短暂疯狂？以及为什么这次杭州回暖异常用力？
隔着网线千看万看，不如去到一线
所以杭州，我又来了
只是没想到实地看完几个热门板块，真实情况要比想象中复杂意外得多
01
“大户型已经有点不够卖了”
踏上杭州这块热土之前，我也没想到，市场最突出的变化会发生在大户型身上
近两年杭州大户型成交占比逐年上升
我选取了120-140㎡这个面积段，去年成交环比增长了2.1%
今年大户型二手房源的表现更加极致
一天之内，我市调了5个热门板块代表小区，中介反馈都是大户型最抢手
年后活跃在核心板块的看房者，基本是这座城市最新一批的高端购买力
而他们对大户型的集中需求，已经反馈到市场前线
简单来说就是卖得非常好
最直观的画面就是带看量飞速增长
比如亚运村的桂冠东方，主力户型是纯粹四房和大三房
基本都在120平以上了
2月带看人数达到1072人，平均下来每周就有268人
而且进入3月热度依然继续攀升
不过考虑2月初的几天还在过年期间，我们从3月3日开始统计，第一周带看人数也达到了370人
统计日期：3.3-3.9，数据来源：杭州贝壳
用一周时间完成了2月的三分之一
其次成交量也很夸张
申花的次新房馥香园本身170㎡起步，也是妥妥的大平层改善豪宅
年后产证才刚下来，但已经成为杭州二手市场的流量担当
从2月10号第一套成交开始，到月底，短短18天，贝壳已经公开成交23套房源了
市调当天，中介告诉我这个小区年后基本日均一套的水平，多的时候一天2、3套
截至上周的3月13日，总成交量已经来到53套
我粗略算了下，平均每天卖出去1.7套千万级别的豪宅
甚至半夜都不休息
可见杭州这批高端购买力有多夸张了
但卖得多已经不算真正的热闹，杭州这波大阳春的底气在于
它还能卖得更贵
馥香园成交单价普遍站上了7万+，最高的一套已经突破8.3万/平
而当初的开盘均价在5.5万/平左右，典型的买到就是赚到
除了豪宅，刚需大盘如今也在上涨
拿未来科技城的翡翠城四期来说，作为板块天花板小区
中介只跟我说了四个字：简直疯涨
数据来源：杭州贝壳
从去年10月开始到今年2月份，整个成交均价一直往上走
一套120多平四房，去年9月440万还能拿下
但今年，一般的楼层和户型成交价已经到了480万
我看房前一天，中介手里刚成交了一套3楼的4房，采光视野并不算很好
但成交价已经到了443万
这个数字当下还挺能刺激到我的，可想而知，面对如今市场
那些和我一样有四房需求的人，难免会陷入到理性和焦虑来回拉扯的情绪当中
02
因为大户型的低价四房正在逐渐消失
对于刚需来说，倒不至于无房可买
毕竟市面上大部分房源还在以价换量，选择依然很多，但这波大户型已经先涨起来了
最先感受到这阵情绪的就是高端置业群
印象最深刻的是翡翠城中介的一句原话：现在四期的四房卖太快了
尤其价格美丽、品质上乘的大户型，基本靠抢
如果我手握400万出头买四房，除了毛坯，范围内的房源选择只剩低楼层和顶楼
想买品质好点的大户型只有2条路可走
要么增加预算，要么下手够快
中介透露，3月初他们平台上新一套10楼大四房，各方面性价比都不错
刚出来时一个外地客户还没看房就提前下定了
但签约速度毕竟比不上本地买家，最终没能抢过
这批低价好房目前已经消耗得差不多了
如今很多属性一般的房源，挂牌价也在陆续上调
比如翡翠城三期的一套大三房
不仅是4楼，还是临街位置，站在客厅受车流噪音还是挺大的
但去年底挂牌价400万，今年房东又上调到420万
中介跟房东沟通下来，就是看着这波行情不错，希望可以卖高点
这样的情况不在少数
数据参考：杭州贝壳APP
大部分之前降价的房源，如今有不少开始回调价格了
我找到了一条比较完整的房源时间轴
图源：杭州贝壳APP
大概可以说明这半年杭州二手房东的心路历程
这套高楼层的134㎡四房，去年夏天挂牌价478万，一个月后直接降价33万
到8月又降了5万，底价一再突破
但即便如此也还是没能卖掉
到今年3月份，可以看到房东心态的一个很大提升，直接涨回去20多万
而且按照现在这个氛围，这批房东的挂牌预期还在水涨船高
因为看房的人一波接一波，房东心态很难不发生变化
市调当天我最后看的一套房源位于小区最深处，属于品质比较好的低密洋房
看完出来门外还排了一对小夫妻
哪怕当天下了一天雨，也不能浇灭他们的看房热情
本质上，这就是一个买家意愿比卖家更强烈的市场
03
于是房东们反而不着急了
不同板块的五六个中介都跟我说了一句类似的话：最近房东心态有点变化
现场市调一天下来，我的感受是这个变化还不小
基本上“一天一个样”完全不算夸张
面对略显急迫的购房者，一部分房东逐渐硬气起来了
比如说谈好价格临签约，迟迟不签字
因为同时还在对接另一个意向购房者，看谁出价更高就签给谁
以及带看上也不如去年积极配合了
中介跟我分享了最近他手里的一个极端房东，年后挂牌预期太高
客户预算达不到这个标准，谈过好几次价格都不允许看房
甚至，一些房东直接把自家房源挂到最高，试图顶破天花板
最典型的就是馥香园
上个月刚成交了一套8万/㎡的房子，转身就有房东挂到了10万
当然房子本身属性确实好，属于中高层，南北通的5房4卫
挂牌总价2780万，还不包括车位，折合均价10万/㎡
这个举动在中介看来，并不是诚心要卖，更多的还是凑热闹
果然我翻了翻调价记录，3月9号房东又降下来150万，最新挂牌价2630万、单价9.5万/㎡左右
目前同户型房源基本保持在这个水平
这些热门小区的火热，也带动周边的房东跟着提高了预期
从挂牌情况来看，房东们都在跃跃欲试
二手房业主指导价开始重出江湖
不知道各位还记不记得前两年的杭州房东联盟
最近，这个神秘的江湖组织又开始现身了
网传市中心某盘的业主群内，就流出了一份二手房挂牌指导价
信息来源：层楼，仅供参考
如果挂牌价低于这个业主指导价，轻则退群、重则网爆
这种氛围和我年前市调的体感完全不一样
当时市场风气还是转售为租，卖不掉的房东们都跑去了租赁市场卷价格
但还没到3月，情况完全反了过来
春风又绿江南岸，房东们又陆续回归二手市场迎接新一轮战斗了
04
发现了么，这次杭州的热闹真有点不一样
去年10月到现在，从慢回弹到核心板块疯涨，已经持续了半年时间
从未科的翡翠城、钱江的桂冠东方，到今年申花的馥香园….
被大户型房源点燃的这波行情似乎才刚刚开始
为什么会出现这样的画面？
其实不难理解，这两年我们市调杭州很多次
最大的原因就是，这座城市一直在批量制造新贵
春节过后杭州从电商之都脱胎换骨，成为“AI第一城”
你会发现这座城市的产业变化一直踩在时代的最热点，每一个风口的造富能力都是最强的
所以我们也才能看见刚开年杭州就卖掉了一套过亿的豪宅
单价40万/㎡的九溪玫瑰园
图源：德壹豪宅
可见这批新贵的购买力已经强到离谱
而大部分新钱客户又基本以家庭为主，明显特征就是一步到位型
所以对大户型需求越来越强烈
特别是四房，中介透露他对很多客户的建议都是：能冲就往上冲一把
尤其当下追涨杀跌的情绪里
此刻如果准备买房或置换，似乎是最好的上车时间
另一边，也是土地市场刺激了楼市
短短2个月内，杭州就刷新了3次地王，堪称王中王
而且都在核心板块，按照现在不限价政策，这波新房的上限可以拉到很高
简单来说就是越来越贵
这么一看目前二手价格反而占了不少优势
比如馥香园，很大程度上就受到了湖墅地王的影响
两者距离不过1公里左右
未来地王入市，可能远超馥香园目前的均价水平
于是冲着这个性价比，连带着投资客们也开始回归了
限购解除后，很多温州、宁波人来杭买房，前几站就是馥香园这样的核心小区
反倒是我们以为的六小龙，其实对于楼市实质性的刺激并不太大
毕竟只从地图上看，当下几个热门小区，并不是都有近水楼台的优势
不过城市本身的利好也确实带来了一些信心
这也是我们看到杭州二手市场和上海、深圳、甚至南京….不太一样的地方
都是回暖的风，杭州的背后是扎根在这座城市里的大批新贵
对比下只有本地老钱的南京、和坐拥全国富豪的上海
杭州这波二手行情博弈，明显韧性更足，也还有很高的想象空间
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