楼市一月开门红，连官方都特地作了头版播报。
市场活络，热点楼盘受追捧，土拍升温，交易价格反弹，仿佛整个市场都重新回归。
但“开门红” 的背后，其实是外围区域的分化。
年前冲刺
年前（1月24日），位于盐田梅沙的特发小梅沙觐海广场踩点加推获批预售，126套118~121平住宅，备案均价约57020元/㎡，总价区间约535万~820万/套。
作为位于小梅沙风景区的住宅，是名副其实的一线海景房。
出门即8号线小梅沙站地铁口，毗邻小梅沙海洋馆、小梅沙生态公园，约3公里的大梅沙海滨公园－小梅沙栈道，是盐田数一数二的生态地段。
但这样的项目，市场却没有多少水花。
去年6月，项目获批63套约118~121平住宅，备案均价约52097元/㎡，虽然开盘当天，开发商对外宣传称“热销45%”，但时隔近8个月，还剩余24套未售。
而加推的126套住宅，在深圳房地产信息平台上显示，春节期间暂无网签记录。
为何出现这样的情况？
一方面返乡潮导致短期内的购房需求下降，只有小部分人群留深利用假期看房，另一方面项目的位置配套本身就存在一些短板。
比如购房群体重视的轨道交通，2023年12月才开通8号线二期（鸿安围站—小梅沙站），通往南山、福田等腹地距离较远。
比如购房群体比较关注的教育资源，整个盐田区域出彩的学校，都是深圳名校集团化后的教育资源。
再比如购房群体比较重视的购物娱乐消费，虽然附近整体规划约8.8万平的小梅沙滨海主题商业区，但还需要时间才能真正成熟。
更重要的是，项目所在区位，三面环山，难以发展出有韧性的产业，不仅如此，高度依赖软硬设施的旅游业，也还需要发展。
所以，整体来看，环境环境资源确实不错，但难留住真正居住置业需求。
从众星捧月到被人遗忘
事实上，特发小梅沙觐海广场只是盐田新房的一个缩影。
如今的盐田新房有多难消耗？
曾经的海景房，一房难求，如今却鲜少关注。
曾经的新房，领涨整个深圳楼市，如今却卖不掉。
盐田楼市的辉煌始于2008年，这一年盐田诞生深圳首个突破“2字头”价格的小区。
如今斗转星移，即使是2018—2020年深圳楼市跃升阶段，盐田依旧有项目顺销到2025年。
比如位于盐田沙头角的半山悦海花园2018年8月预售，836套82~319平住宅备案均价约52160元/㎡，截至2025年2月剩余41套房源在售；
比如位于盐田港的悦千山雅园2019年9月预售，254套63~98平住宅，备案均价约49611元/㎡，截至2025年2月剩余44套房源在售。
比如位于盐田港的鹏广达时代广场2020年12月预售，146套91~115平住宅，备案均价约57310元/㎡，截至2025年2月剩余13套房源在售。
再比如位于盐田港的山海四季二期华府 2020年11月获批预售，780套91~117平住宅，备案均价约57855元/㎡，截至2025年2月剩余50套房源在售。
要知道，2020年—2021年阶段，是深圳楼市非常火热的阶段。
这就更不用说2022年以后入市的新房。
像盐田港的山海天成2022年12月入市，323套90~151平住宅，备案均价约52482元/㎡，截至2025年2月依旧剩余164套房源未售。
像盐田梅沙的特发觐海广场（3栋） 2024年6月入市，63套118~121平住宅，备案均价约52097元/㎡，只有几十套的货量，顺销半年多依旧还剩余24套。
这些新房，在入市后有的还一度推出过特价房，工抵房等，给出的折扣甚至把单价直接拉回到2字头。
而二手房的价格，回到2字头也已经不是什么新鲜事。
比如沙头角老城区位置的佳兆业盐田城市广场，中海半山溪谷花园，去年9月、12月在中介平台都有“2字头”的成交记录。
比如为旅游专属打造的梅沙位置，2020年6月曾经以备案均价约60993元/㎡预售的星都·梅沙天邸，在去年也有2字头的成交记录。
这是什么概念？
换句话说，深圳楼市整体上扬的时候，盐田的市场也跟着往上走，但当深圳楼市整体回落收缩的时候，盐田收缩得更明显。
即使与后起发展的坪山区域相比，也显得市场韧性薄弱得多。
从坪山区域的二手房相对比较近的成交记录来看，成交价格水平维持在1.8万-3万/平。
从近5年的楼市走势来看，盐田呈现出了先升后回落的势态，2018—2020年跟随整个深圳楼市的步伐稳步上升，2021年达到高点后开始回调，2022—2024年受市场环境影响继续收缩。
这也证明了一个事实，海景房只有在位置的加持下，才能真正体现出价值。
而在量价收缩的阶段，任何新房入市，都难有明显的水花。
所以，特发小梅沙觐海广场大概率也不会例外。
作者| 醉酒大鲨鱼
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