深圳楼市即将迎来新局面，宅地新局有望破解市场筑底困境。
“地王”竞赛
王炸地块，终究还是向市场低了头。
昨天（7月16日），位于深圳宝安区的宝中南街坊A002-0108地块重新摆上货架。
这个地块，上拍之前就已经备受市场关注。
今年4月底因为无人参拍而中止出让。
与首次上架相比，重新上架的变化主要有五个方向——
第一，原来的商住结合用地变成了纯居住用地，总用地面积由47546.92平方米降至42521.94平方米；
第二，规定总建筑面积由27.1万平降至14.5万平方米，住宅建筑面积由13.23万平方米降至12.5万平方米，商业建筑面积由10.25万平降至1.84万平，酒店部分完全剔除；
第三，容积率由5.7降至3.4；
第四，挂牌起始价由86.27亿降至64.09亿；
第五，从要求结合建筑功能分区调整为鼓励本项目商业采用街区式布局，结合滨海廊桥和欢乐港湾西岸，沿海澜路、金科路设置活力界面。
可以看到，无论是用地属性，还是用地面积以及建设的具体要求，都发生了非常大的变化。
尤其是容积率的调降，直接从5.7下调到3.4，进一步印证了深圳楼市着力降住宅容积率的做法。
目前宝安中心版图上代表性住宅，容积率都不算低。如壹方玖誉为5.4，熙龙湾一期为3.2，熙龙湾二期为3，新锦安壹号公馆为4.5，新锦安海纳公馆为4.56。
基本可以预见，该宅地有望成为宝安中心版图新的低容积优质住宅标杆。
业内预计，将有望再次诞生新的“地王”。
一方面，这次重新上架，放在了前海妈湾T201-0232宗地刚拍出单价“地王”之后。
两宗宅地虽然所在的板块位置不同，但直线相距不过两三公里。
近距离用地，往往具备一定的市场联动效应。
另一方面，按照起拍总价，A002-0108宗地起拍楼面单价为44200元/㎡，而前海桂湾T201-0232宗地起拍楼面单价45234.375元/㎡，但前海妈湾的宗地拍出了8万+/平的楼面地价。
前海桂湾T201-0232宗地住宅建筑面积为2.5万平方米，宝安中心A002-0108宗地住宅建筑面积为12.5万平方米。
两宗宅地起拍楼面成本相差不大，且宝安中心A002-0108宗地位置地段、海景景观、项目体量、住宅面积比例、更具备优越性。
所以，市场预估这次拍地，也有望拍出8万+/平的楼面地价。
你们觉得，这块靓地，最后会花落谁手？
透过拍地看楼市
南街坊这宗宅地，虽然非常有机会成为新“地王”，也很有机会建成宝安中心区域的新一代标杆住宅，但依旧存在一定的市场考验。
1、调规后，依旧考验拿地房企实力。
宝中的这块宅地，虽然进行了调规，但相比宝中过去的宅地，成本价格还是不算低。
调规后综合楼面地价的起拍价还是去到了44200元/㎡，相比过去宝中板块的宅地综合楼面地价还是贵不少。
如相比附近的中铁阅臻府综合成交楼面价41385元/㎡，还是贵了2815元/㎡。
要知道中铁阅臻府是成交楼面价，并且规划建设容积率为5.4，而两次销售备案均价约85857元/㎡及94757元/㎡。
而参考目前宝中版图上的住宅估价，市场对低容积的改善类住宅熙龙湾一二期的估价水平给到11万-14万/平。
所以后续销售定价，对房企来说，拿地依旧需要一定的魄力。
毕竟降容积后，且有限高的前提，对于房企而言，则意味着不能再通过加塞楼栋或者拔高楼栋的方式提升可售的比例，成本核算尤为关键。
考验拿地房企的是全面建设提质，建设出更高标准的“好房子”。
所以，到时候真正开拍，宗地竞拍的溢价如何，非常关键。
2、调规后，有望成为稳后市的砝码。
从宅地调规大方向可以看出，深圳的宅地已经形成新的格局——朝着低容积好房发展。
未来低容积的高质住宅会一个又一个诞生在深圳各个核心地段。
前海桂湾、宝安新桥、龙华民治等片区都成交了低容积地块。
这些地块，虽然短时间内还不会对市场存量新房起到什么影响，但未来一两年随着项目的入市，将有望成为各个板块的新标杆。
区域地王一方面对市场可以起到稳定器的作用，另一方面可以起到市场风向标的作用。
例如光明的龙光玖龙台项目，宗地在2016年以140.6亿成交，成交楼面价约2.8万元/㎡，成为当年的全国总价地王，也是深圳首宗破百亿成交的地王。
在2019年11月开盘，开盘价一举成为光明最贵的小区，且创造出秒光705套住宅的记录。
而入市后，便一直成为整个光明的住宅风向标，二手房源的成交价格也一直引领着整个区二手住宅价格走势。
所以，宝中的这宗用地，对后市的意义不仅仅是一块用地那么简单，而是市场分化的长期映射、区域价值重构与房价新联动的体现，更有利于市场预期的边际改善。
作者 | 醉酒大鲨鱼
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