有没有发现，最近的新房广告不再像往常那样，主打地段和配套
而是更热衷于把“低密”当做卖点，比如“容积率1.01，别墅级享受”
而且去化表现也很不错，在各地被改善客群抢购，多次出现了千人报名摇号、10分钟售罄、日光盘等热销场景
与此同时，这两年全国的土拍市场上，低密宅地也广泛受到开发商的热捧，屡屡掀起多轮加价竞拍的小高潮
今年年初，容积率2.0以下的在售地块占比达到44%，为近四年新高
数据来源：CRIC
种种迹象表明，“低密”正在成为激活当下楼市的一把钥匙
当然，这背后离不开政府对降低住宅用地容积率的坚持
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现在各城市的容积率，到底降到什么程度了
过去我们经常说，很多城市被困在高容积率之中
为了追求城市建设得更高、更快，批量建造了无数高容、高密的刚需性住宅
尤其像郑州、长沙、武汉这几个典型城市
10年前城市平均容积率都在3.0以上高居不下，而且5.0以上的旧改项目比比皆是，有的甚至还超过了7.0
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实地踩盘的时候感受特别明显
从高速下来一路都是密密麻麻、近百米的高层，标志性的天际线高耸入云，仿佛来到了香港一样
这些地方再叠加“7090政策”，在售楼盘里几乎看不到有小高层和洋房
一个容积率不到3、30层左右的高层住宅，销售都可以宣称项目是相对低密的改善小区
一片繁荣的背后也埋下了隐患，暴露出许多居住和安全问题，一旦再碰到烂尾楼更是会成为“城市灾难”
2020年以后越来越多的城市，开始意识到了控制容积率的紧迫性
陆续出台相关政策，包括调整计容规则、对建筑进行限高等，充分优化土地规划设计条件
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逐渐转向低容积率发展，鼓励房企开发“精细化、品质化”住宅产品
据中指研究院统计，全国22个重点监测城市这几年所出让的土地，容积率在1.5以下的比例有了大幅调整
2023年还只有11.7%，2024年已经提升到了18%，今年截止3月27日的占比也有17.6%
特别是郑州和长沙都有显著改善，2024年土拍成交的平均容积率已经分别降到了2.7和2.4
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就这样还丝毫不敢松懈
去年年底郑州发布了最新版《城市规划管理技术规定》，进一步要求中心城区新编住宅项目容积率不超过2.5，并将住宅层高下限升至3米
新规效果立竿见影，今年主城八区计划推出71宗地块、总面积近4000亩，容积率低于2.5的地块面积有1965.93亩，占比差不多过半
而长沙公布的2025年拟出让住宅用地第一次清单，33宗地块中也有17宗的容积率都低于2.5
要注意的是，各地不光降低了新出让地块的容积率
而且很多之前出让的高容积率地块，拿地的开发商和相关部门协商后，也能在合理范围内调整规划、实现降容
毫无疑问，一个全新的低密时代正在来临
02
正因为容积率低了，很多低密产品开始集中出现
大家都知道，容积率对于住宅产品形态有着决定性作用
容积率越高，就代表着楼层数越高，居住舒适度也会相应打折扣
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业内普遍认为容积率低于1.2的可以叫做低密地块，用来建造6层洋房、别墅还有叠拼等改善产品
这些都是近20年来供应相当稀少的产品，具有高层或超高层难以比拟的居住体验
因此，各地降容之后，新房市场的产品形态也随之发生变化
刚需面积段的供应比例有了一定的减少，洋房住宅如雨后春笋般集中冒出
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在供应数量提升的情况下，全国110平以上的三个改善面积段，成交占比逐年都在稳步增加
也和110以下的两个偏刚需面积段的下滑，形成鲜明对比
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结合当下第四代住宅的最新标准，现在的洋房还做了很多户型和配套的创新改进，在不知不觉中已经“卷”到了新高度：
一楼带地下室，顶楼送灵动空间，使用空间感更强；
产品出现了“全景舱”设计，客厅三面都环绕着超大面积的玻璃窗，叠加无柱少梁化的框架结构，给观景体验带来了质的飞跃；
室内采用对标欧洲的科技系统，以实现“舒温、舒湿、舒氧、舒净、舒静”的极致居住体验；
公区还能植入庭院系统、生态缓冲带、立体景观轴等……
要知道这些过去都是大平层豪宅才配有的设计
最终呈现出“户户有花园，家家有庭院，得房率超过100%”的落地效果
第四代住宅洋房项目：重庆龙湖凤栖湖畔实景图，供参考
更重要的是自2023年“限墅令”松动以来，一二线城市时隔多年再次出现了别墅地块
从上海、北京到广州，再到杭州、成都等地的土地推介大会和出让市场，都纷纷宣告了别墅产品的回归
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此外，上海市区还出现了风貌别墅这种顶豪特殊产品
给终极改善的客群在老城区的塔尖地段，带来“独门独院、有天有地”的独特生活享受
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为什么要降低容积率
第一点也是最直接的体现，就是为了打造好产品，提高去化率
容积率克制意味着地块有能力做出更高端的产品
房企也有机会做出更出彩的产品，吸引更多客户，从而实现溢价
这两年各地高端改善型楼盘的数量猛增，再加上不限价政策，新房的平均备案价格也在水涨船高
国家统计局最新公布的3月70城房价数据，新房环比上涨的城市达到了24个，比2月又增加了6个
图源：国家统计局
这些产品不单单卖得贵，而且卖得好
四代宅直接一跃成为了各大城市的销冠，从一线到三线乃至义乌这样的县城，都走出了逆势热销的独立行情
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第二点是为了推动房企拿地，以提振土拍热度
全国楼市自2021年下半年进入深度调整期，开发商的拿地积极性出现明显下降，更偏好拿一些核心地段、低容积率的好地块
容积率过高的地块往往无人问津
随着市场供需关系的变化，各地政府纷纷开始调低容积率，来吸引开发商拿地
另一方面，低密地块也因为“小而美”的优势，自身规模小、总价低
图源：CRIC
为资金链较紧张的房企拿地开发提供了更多的可能性
在好地块供应增加和出让门槛适度放松的双重推动下，地产行业从早期的“规模扩张”转向了当下的“质量升级”
这两年土拍市场的热度有了不小的回暖
每逢低密地块，报名的房企数目都不在少数，有的更是创下近三年来溢价率新高、刷新楼板价纪录
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据统计，全国重点城市的平均溢价率前两年一直在8%以下
也在今年1月重新回到了8.7%，并在3月突破了17%
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第三点就是给购房者带来了好的居住体验，充分满足改善需求
容积率每低0.1，意味着绿地率增加约1%、楼间距增加约2米、日照时间增加约15分钟……
无论是密度、舒适环境还是公区空间等多个角度，业主感受都完全不同
以华润置地在上海打造的虹桥润璟为例
项目采用了全洋房排布，楼栋之间的排布方式错落有致、相当舒适
也带来了只有纯粹洋房社区才能有的超大尺度景观空间
虹桥润璟项目实景图，供参考
让业主回到家里一打开窗户，就能充分享受到眼前的郁郁葱葱
还有长沙市中心的保利天瑞，是当地唯一一个将洋房建在湿地公园内的项目
洋房产品还有专属巷院，做到园中有巷、巷中有院的独特布局，既具备府院仪式感又融入了自然的松弛氛围
保利天瑞项目实景图，供参考
而且这些低密小区环境将会更“宽松”
一系列因为密度高引发的问题，比如停车难、高峰期堵车和等电梯等，都能得到极大缓解
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不可否认，“向高向密”的时代已经一去不复返
此时此刻全国都选择去下调容积率，把低总价、低密度、确定性高的地块作为供应主流
目的只有一个——提高产品的品质，实现差异化竞争，以应对楼市同质化去库存的巨大压力
刚开始大家可能还对什么是低密时代的“好房子”有点摸不着头脑
现在伴随市场的巨大变化，新一代住宅产品的画像已经越来越清晰了
全行业就是要打造低容积率、得房率高、居住舒适度更强的房子
这也和前几年的次新房，还有规模庞大的老破小拉开了一道分水岭
相信未来全国的容积率还会继续缓慢下降
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