成都市区航拍画面 图片来源：图虫
近日，南城都汇4期汇尚园（下称“汇尚园”）业主委员会向润楹物业服务（成都）有限公司（下称“润楹成都公司”）发出中标通知书，如果一切顺利，家利物业管理（深圳）有限公司成都分公司（下称“家利物业成都公司”）会在3月31日完成新老物业交接，然后正式从汇尚园撤场。
2004年10月，长实集团首进成都，以21亿元拿下高新区一宗占地面积高达1036亩的土地，即如今的超级网红大盘南城都汇。长实集团开发其中1-6期，项目交付后，家利物业顺理成章进场。
5家物业公司投标，中标公司放弃签合同
北方经济网了解到，一共有7家符合投标资格的龙头物企子公司（注：下文以物企品牌名称代替子公司名称）对汇尚园表现出兴趣，包括万象服务、中海物业、万科物业、金科服务、建发物业、龙湖智创生活、融创服务。而此前负责汇尚园物业管理的家利物业，则放弃了此次角逐。
经过两轮评审，万象服务和金科物业得分分列第一、第二，进入候选名单。双方经过线下路演环节的第二轮“鏖战”之后，万象服务最终以86.8%的同意率中标。
为了拿下汇尚园，万象服务最迟在去年12月初已开始跟进投标事宜，尽管胜利的果实来之不易，万象服务投标主体润楹成都公司却在3月30日通知业委会决定终止签订合同，润楹成都公司向北方经济网确认了此事的真实性。
润楹成都公司关于终止签订《物业服务合同》的函 图源：汇尚园业委会公众号
在这场物管公司对存量项目的竞赛中，家利物业逐渐失去地盘。
1期汇翠园和6期汇彩园是较早更换物管公司的小区，均在2022年从家利物业变更为龙湖智创生活。北方经济网通过两名汇彩园业主获悉，更换物管公司的主要原因是业主认为家利物业管理水平不高但收费较高。
管理水平和收费水平不对等，也是汇尚园业主对家利物业最大的不满。业主王勇（化名）对家利物业的评价是“一般”，好的方面是“入住十多年电梯里一直没有广告，保洁维护得还行”，但其也指出“住改商管得不好，门卫、保洁员年纪太大，绿化维护得也不行，门禁系统、地下停车场老旧，总之就是物业费收得不少，对小区的投入却不够”。
汇尚园业主对新的物管公司也提出了新要求，除了需要达到一定的企业信用等级、管理规模、注册资本等，还通过合同内容对物管公司进行一系列约束，包括但不限于对收费标准设置“封顶价”，即不高于2.8元/平方米/月，较原收费标准下降0.15元/平方米/月，同时要求物管公司承诺在合同期前2年自愿投入最低400万元的整改资金或品质提升资金，以及自第二年起每年投入不低于50万元的持续提升资金，由于合同服务期为5年，因此物管公司最低需要投入600万元。
家利物业成都公司退场通告 图源：家利物业旗下公众号
值得一提的是，家利物业此前已从长实集团在成都的另一重要项目彩叠园陆续撤场，彩叠园1B期、2期的物管公司已更换为保利物业、万科物业。彩叠园2期业主委员会曾发文称，重新选聘物业时邀请了家利物业，但后者并未参与投标。
物业大打“价格战”，带资进场也成标配
参与汇尚园投标时，仅有建发物业按照业主提出的最低投入金额（注：指合同前2年投入资金）与最高收费标准进行报价，其余物管公司则围绕价格展开角逐。
在自愿投入资金方面，金科服务报价最高，承诺自进场之日起24个月内投入680万元，万象服务570万元，中海物业500万元，万科物业则承诺在6个月内投入500万元，4家公司的报价均明显高于业主最低要求。
万象服务和金科服务在路演环节的宣传 图源：汇尚园业委会公众号
万象服务的投标主体润楹成都公司曾在3月29日回应北方经济网称，公司已收到汇尚园业委会中标通知书，尚未正式接管，“目前正开展项目承接查验工作，重点排查设施设备、公共区域及历史遗留问题，待排查工作结束后，我们将及时向甲方反馈，并据此安排后续工作”。
去年11月，合肥大溪地小区引发热议，原因是中标的物管公司飞云物业承诺无偿带资600万元用于小区品质提升，并承诺在必要时可提供垫资400万元用于小区建设。2023年6月，万科物业在西安缤纷南郡小区时承诺带资736万元更令市场哗然，因为这远高于竞争对手提出的120万元至350万元的规模。
润楹成都公司称，“润楹物业一直高度重视业主的信任与委托，坚持行业自律，对于‘带资进场’等行为从来坚决反对”。
3月30日，润楹成都公司发函通知汇尚园业委会终止签订合同的决定，原因是“我司在承接查验中发现涉及消防及电梯的多项风险问题，上述问题无法满足物业服务承接条件及我司对楼盘接管的安全红线管控要求，预计完成全部查验后，业委会对上述风险问题的责任追溯、整改均需要较长时间、较高成本，将严重影响《物业服务合同》的签订及履行”。
汇尚园重新选聘物管公司的过程颇为坎坷，但前期“带资进场”的激烈竞争依然折射出当下物业公司的规模焦虑。
不过，无论主动还是被动，关于带资进场、低价竞标，行业内争议巨大。
深圳市物业管理行业协会会长曾在去年7月发文直指带资入场以及以远低于最高限价甚至低于成本价中标是不正当竞争行为，“让原本应该通过提升服务质量和创新能力来赢得市场的企业，被迫裹挟其中。这不仅不利于企业的长期发展，也不利于行业的整体进步与高质量发展”。
深圳市物业管理行业协会《关于维护市场秩序抵制不正当低价竞争的风险警示》
市场对“带资进场”始终存在争议。
朱保全认为，“不做测算，不考虑物企各自的‘盘算’，盲目支持或者诋毁带资进场，都不可取”。一般而言，物业服务绝对不是高毛利业务，但从财务投资的视角，一家客户满意度高的公司，合同续签率在97%以上，如果计算净现值 (NPV)，会有一个合理投资范围和选择，甚至从公司投资风险角度，也一定在合同中有约定，比如附条件分批投入，风险条款等等。
“存量市场下，会不会真存在亏钱拿项目、亏钱长规模的举动？或许有，但从市占率来看，十几万家物业企业的市场依旧极度分散，并不存在利用优势地位不正当竞争的隐忧。如果商品价格下降（小区的整体收益），而供给量反而上升（带资进场的金额），市场自会教育这类非理性投资者”，朱保全称。
责任编辑：李超_NB12814
主题测试文章，只做测试使用。发布者：北方经济网，转转请注明出处：https://www.hujinzicha.net/12135.html
