市场需要警惕的是，不怎么起眼的洼地。
敏感区的新房
实际上，市场的变动没有对比就没有伤害。
盐田是深圳楼市中众多板块存在感最低的区域。
就连坪山这样的区域，有时候讨论的话题都比盐田多。
但是要知道，盐田是深圳人曾经引以为傲的“关内”，起步得很早。
如果了解盐田区域，整个盐田可以说是住在“山海里”，是深圳名副其实的世外桃源，环境的舒适性，一直吸引深圳人周末去游，随手拍都很出片。
所以，对于盐田有网友辣评——住在盐田，相当于生活在景区里了。
不过，真正到了要考虑买房的关键时刻，市场上的购买力顾虑又都比较一致——非常喜欢盐田居住，但通勤打工不行。
所以，通勤以及产业的问题，导致深圳购房群体，无论是刚需还是置换，几乎都很少人提及盐田的房子。
最近，位于盐田沙头角的新合泰嘉悦公馆，7月上旬就已经开放过样板间，预计很快推售1栋174套约72-81㎡的3-4房户型。
据了解，因入市后将会成为盐田沙头角首个建筑设计新规的楼盘而受到市场的关注的项目。
项目分为两个地块开发，首推房源1栋住宅位于02地块，目前建设进度已经超过二十多层。
但新规真的能成为弥补项目短板的缝合胶吗？
首先项目首推房源位于02地块，但地块上独立，被周边道路分割，实际上看上去就像一个“单体楼”项目，与另一地块的楼体有一定的距离。
且根据规划设计，整个项目的绿化覆盖率仅30%，低于深圳新房住宅主流的40%绿化覆盖率，住宅部分内部也无地面花园，只有架空层设计绿化休闲空间。
其次是车位不太够，总户数174户，机动车位总个数117个，充电车车位36个，车位比不到1:1。
还有就是项目的视野很大概率会受限。
南向一路之隔是住宅蓝田壹站华苑总层高19层，预计合泰嘉悦公馆南向视野20层以上才可避开遮挡，且高楼层看海角度，几乎看不到海景。
另外值得注意的是，项目北向楼下一路之隔是小型变电站，距离高压电塔比较近。
这样的项目，虽然填补了盐田供应的版图，但会有多少人愿意用钱包投上一票？
回到2015年的盐田
合泰嘉悦公馆项目由合泰集团开发建设。
合泰集团成立的时间并不短，2009年成立，走了将近25年，曾经开发过的项目有福田的金色假日名苑和半山御景华庭、南山的四季丽晶公寓、盐田沙头角的合泰御景翠峰。
但一直都挺低调。
翻开公司版图会发现，还有不少旧改项目在手中，包括龙华上油松老围片区城市更新项目、盐田叶屋村城市更新项目、盐田沙栏吓村城市更新项目、宝安福新田工业区城市更新单元、大鹏澳头旧村城市更新项目。
而这些项目，有的也拖了近10年。
比如深圳市叶屋村改造项目，2015年5合泰集团就取得了叶屋村改造项目的开发经营管理权，预计还要到2027年才能入市；
比如大鹏澳头旧村城市更新项目，2014年1月14日合泰集团与深圳市葵涌澳头股份合作公司签署了《澳头村更新改造框架协议书》，取得了澳头村改造项目的开发经营管理权，但到2025年依旧有待入市。
合泰嘉悦公馆周边的竞品，不少。
除了合泰嘉悦公馆，还有观山海云府、合正湾府原著、海智云谷、海智云轩、君悦湾府、港悦观云轩等待入市。
但如今盐田的市场，整体表现都不尽如人意。
曾经的径口村改造项目，即合泰御景翠峰，2015年11月合泰御景翠峰入市，326套30-344平住宅+公寓备案均价约60189元/㎡，总价区间约176万-2992万。其中住宅均价约53249.78元/㎡，备案单价区间约38500——120623.87元/㎡。
已经开盘将近10年，依旧剩余17套房源（4套住宅+13套公寓）未售罄。
而二手房方面，合泰御景翠峰目前二手房挂盘均价仅56101元/㎡，今年7月成交一套182.92平户型，成交总价约970万，折合单价约53029元/㎡，价格几乎回到了2015年的水平。
2015年合泰御景翠峰182.92平户型，曾经的备案单价区间约为38500-56351元/㎡。
换句话说，合泰御景翠峰横在2015年的价格，如今市场的回撤的心理底线也是2015年的水平。
这两年入市的盐田新房，成为二手房交易后，能维持开盘的价格交易就算乐观了。
比如与项目步行相距约640米的鹏瑞尚府，北区2021年11月市场还算热的时候开盘，312套97-138平住宅备案均价约5.72万/平，备案单价区间约5.13-6.45万/平，总价区间约501—891万/套。
鹏瑞尚府南区2022年7月市场行情开始走下坡路的时候开盘，173套66-130平住宅备案均约5.31万/平，备案单价区间约3.61-6.14万/平，总价区间约271-797万/套。
今年3月成交一套88.73平户型，成交总价约399万，折合单价约4.49万/平，4月成交一套71.82平户型，成交总价约300万，折合单价约4.17万/平。
而作为沙头角的标志性小区壹海城，2013年入市均价约42,000元/平，今年4月成交一套152.35平维持在845万，折合单价约5.55万/平。
这是次新小区的市场表现，如果是楼龄接近20年或者超过20年的，价格还需要打个对折。
比如项目一路之隔的蓝田壹站，2003年左右的塔楼，7月成交一套约55.03平户型，成交总价约151.5万，折合单价约2.75万/平。
如今盐田的成交量维持在百套成交都有压力，7月二手住宅成交累计134套，新房住宅成交累计仅12套。
按照这个节奏，那么合泰嘉悦公馆174套，要卖到何时？
那么超出这个阶段的价格，市场还会买单吗？
10年前合泰集团在沙头角就打造过一个豪宅合泰御景翠峰。
时隔10年再次打造高端住宅区，还能继续拿下市场吗？要如何定价才能被市场接受？
作者 | 骑猪英雄
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