城市更新的空间有多大?

事件

2025年7月14日至15日,时隔近10年,中央城市工作会议再度召开。会议指出,要以坚持城市内涵式发展为主线,以推进城市更新为重要抓手,大力推动城市结构优化、动能转换等重要工作。

从会议部署城市工作7个方面的重点任务看,着力优化现代化城市体系、着力建设富有活力的创新城市、着力建设舒适便利的宜居城市等重点任务都是“城市更新”这一概念的重要组成部分。“十五五”期间,在加快构建房地产发展新模式的过程中,“城市更新”预计将成为相关工作的重中之重。

点评

1.什么是“城市更新”?“城市更新”是①危房改造、②城镇老旧小区整治改造、③老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造、④城市基础设施建设改造的“集合体”。此外,“城市更新”还涉及完整社区建设、建立健全公共服务网络、修复城市生态系统、保护传承城市历史文化等工作。

2.为什么近年“城市更新”加速推进?国内投资结构的转变可能是加快推进“城市更新”的本质原因。当按照新建、扩建、改建区分固定资产投资(不含农户)时,扩建类固投增速近年呈上升趋势,2023年已超过新建类的固投增速。长期看,国内固定资产投资历经多年快速增长后,存量资产的盘活、维护、更新对国内投资的贡献料将持续提高。

3.“城市更新”预计能够落地多大规模?“十五五”期间,城市更新预计至少能够完成4.48万亿元总投资,折合每年近9000亿元。未来,城市更新的潜在需求预计将主要来自城中村改造、老旧小区改造与城市基础设施建设改造。其中:

(1)老旧小区改造与城市基础设施建设改造:2024年,国家发改委披露“2023-2024年安排中央预算内投资、增发国债和超长期特别国债资金超过4700亿,重点支持地下管网改造、城镇老旧小区改造等城市更新项目。今后几年,城市更新仍是政府投资的支持重点。”如果未来保持这样的投资强度,那么在“十五五”期间,即使不考虑财政资金的撬动作用,老旧小区改造与城市基础设施建设改造预计至少也可贡献2.35万亿元新增投资。

(2)城中村改造:2020年,全国城镇家庭居住的自建房总建筑面积估算值约为6.66亿平方米。剔除2025年底之前可能已完成改造部分后,如果“十五五”期间,对剩余自建房采用“半拆半整”的模式予以全部改造,其中①半数拆除重建部分假设新小区楼面价为7000元、建安费用为3000元/㎡,②半数整治提升部分假设单位改造成本为170元/㎡,那么城中村改造预计将在“十五五”期间贡献2.13万亿元新增投资。

4.“城市更新”的资金来源有哪些?2024年,“城市更新”的落地资金来源包括12个省发行专项债近1000亿元、28个城市设立城市更新基金总规模达4550亿元、12省设立专项资金给予奖补或贷款贴息等。未来伴随“土储专项债”持续发行,“城市更新”领域有望获得更多地方债资金支持,例如研究能否将城中村改造项目“拆出地块”交由地方政府“土储专项债”收储,进而从项目收益来源方面降低项目实施难度。

风险提示:(1)对“十五五”期间“城市更新”投资规模的估算可能不准;(2)对“城市更新”的潜在资金来源可能分析不准;(3)对部分地方债如“土储专项债”的发行规模预期可能不准。

2025年7月14日至15日,时隔近10年,中央城市工作会议再度召开。会议指出,要以坚持城市内涵式发展为主线,以推进城市更新为重要抓手,大力推动城市结构优化、动能转换等重要工作。

从会议部署城市工作7个方面的重点任务看,着力优化现代化城市体系、着力建设富有活力的创新城市、着力建设舒适便利的宜居城市等重点任务都是“城市更新”这一概念的重要组成部分。“十五五”期间,在加快构建房地产发展新模式的过程中,“城市更新”预计将成为相关工作的重中之重。

1. 什么是“城市更新”?

“城市更新”这一概念最早于2019年中央经济工作会议提出。参考2025年5月《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》可知,城市更新是①危房改造、②城镇老旧小区整治改造、③老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造、④城市基础设施建设改造的“集合体”,此外还涉及完整社区建设、建立健全公共服务网络、修复城市生态系统、保护传承城市历史文化等工作。

2. 为什么近年“城市更新”加速推进?

以总书记的系列重要讲话为纲不难发现,自2024年以来,城市更新的推进速度明显加快。2019年、2020年、2023年中央经济工作会议分别提出“加强城市更新和存量住房改造提升”、“实施城市更新行动”、“实施城市更新行动”;2024年,中央经济工作会议对“城市更新”的相关表述升级为“大力实施城市更新”; 2025年5月,中央政治局会议首次谈及“城市更新”,会议相关表述再度升级为“加力实施城市更新行动”。

城市更新的空间有多大?

从政策出发点看,国内投资结构的转变可能是加快推进“城市更新”的本质原因。当按照新建、扩建、改建区分固定资产投资(不含农户)时,扩建类固投增速近年呈上升趋势,2023年已超过新建类的固投增速。这其中固然有设备更新、以旧换新等政策支持的影响,但从长远角度看,国内固定资产投资历经多年快速增长后,存量资产的盘活、维护、更新对固定资产投资增长的贡献未来或将持续提高。在固定资产投资的3大主要组成部分——基础设施、房地产、制造业中,基础设施与房地产的维护更新便组成了“城市更新”。

城市更新的空间有多大?

3. “城市更新”预计能够落地多大规模?

从官方数据看,2024年全国实施城市更新项目数量与往年基本持平,但完成投资规模有所下降。考虑到实施难度相对较小、收益易于平衡的项目过去4年大概率已基本落地,未来城市更新或将不得不面对更多权属复杂、改造成本偏高、收益平衡较难但居民需求迫切的项目需求。

Ø 2021年,全国共实施2.3万个城市更新项目,总投资达5.3万亿元。

Ø 2022年,全国共实施6.5万个城市更新项目,总投资达5.8万亿元。

Ø 2023年,截至当年11月末,全国共实施各类城市更新项目约6.6万个。

Ø 2024年,全国共实施城市更新项目6万余个,完成投资约2.9万亿元。

“十五五”期间,城市更新预计至少能够完成4.48万亿元总投资,折合每年近9000亿元。城市更新是①危房改造、②城镇老旧小区整治改造、③老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造、④城市基础设施建设改造的“集合体”,“十五五”期间,城市更新的潜在需求预计将主要来自城中村改造、老旧小区改造与城市基础设施建设改造。

3.1. 老旧小区改造与城市基础设施建设改造

2024年,国家发改委披露“2023-2024年安排中央预算内投资、增发国债和超长期特别国债资金超过4700亿,重点支持地下管网改造、城镇老旧小区改造等城市更新项目。今后几年,城市更新仍是政府投资的支持重点。”如果未来保持这样的投资强度,那么在“十五五”期间,即使不考虑财政资金的撬动作用,老旧小区改造与城市基础设施建设改造预计至少也可贡献2.35万亿元新增投资。

3.2. 城中村改造

考虑到许多城中村的房屋类型为自建房而非商品住宅,因此或可参考城市自建房的面积作为“十五五”期间城中村改造的潜在规模。参考《中国人口普查年鉴》,截至2020年,在全国城市、镇范围内,住房来自于自建的家庭户户数合计为639.04万户,按照家庭户平均住房建筑面积估算,上述自建房总建筑面积约为6.66亿平方米。

剔除2024年已开展城中村改造惠及居民136.7万户、2025年开展城中村改造可能惠及100万户(假设均为自建房)后,如果“十五五”期间,对剩余自建房采用“半拆半整”的模式予以全部改造,其中①半数拆除重建部分假设新小区楼面价为7000元、建安费用为3000元/㎡,②半数整治提升部分假设单位改造成本为170元/㎡,那么城中村改造预计将在“十五五”期间贡献2.13万亿元新增投资。

城市更新的空间有多大?

4. “城市更新”的资金来源有哪些?

“城市更新”的投融资机制日趋多元化,未来有望撬动更多社会资本进入。从2024年实践经验看,国内共12省设立专项资金给予奖补或贷款贴息,12个省发行专项债近1000亿元用于各类更新改造,一些地方完善税费减免政策。28个城市设立城市更新基金,总资金规模达4550亿元。此外,各地还通过政企合作、特许经营、企业承包、自主更新等,吸引社会资本投入;同时积极争取金融信贷支持,拓宽征信方式、延长贷款期限,城市更新的投融资机制日趋多元化。

未来伴随“土储专项债”持续发行,城中村改造等“城市更新”项目有望获得更多地方债资金支持。目前,项目收益测算难以平衡是制约“城市更新”尤其是城中村改造进一步扩大实施范围的关键因素,在此过程中,财政资金可能需要加大支持力度,以期更好地撬动社会资本介入,其潜在发力方向或包括:将城中村改造项目“拆出地块”交由地方政府“土储专项债”收储,进而从项目收益来源方面降低项目实施难度。

城市更新的空间有多大?

5. 风险提示

(1)对“十五五”期间“城市更新”投资规模的估算可能不准;(2)对“城市更新”的潜在资金来源可能分析不准;(3)对部分地方债如“土储专项债”的发行规模预期可能不准。

注:本文来自东吴证券发布的研报,分析师:芦哲 S0600524110003、刘子博 S0600524120014

主题测试文章,只做测试使用。发布者:北方经济网,转转请注明出处:https://www.hujinzicha.net/36338.html

(0)
北方经济网的头像北方经济网
上一篇 2025年7月16日 上午11:00
下一篇 2025年7月16日

相关推荐

  • 印巴冲突升温,后续影响几何?

    自4月下旬克什米尔枪击事件发生以来,印巴边境局势持续升温。回顾历史,双方关于克什米尔的领土争端由来已久,冲突时有发生,但通常能较快平息。着眼当下,印巴虽展现强硬姿态,但或均无意扩大冲突,其他国家也积极呼吁双方保持克制。展望后续,短期内,印巴紧张态势或将持续,但冲突烈度及范围料难大规模升级。冲突持续或对军工、农业等题材有一定逻辑映射和催化,但因局势进一步恶化概…

    商业 2025年5月9日
    10800
  • 再度飙升!今年最大赢家卷土重来?

    经过3个多月调整后,黄金近期开启上涨。 上周五,黄金期货价格突破3400美元。今天,国际现货黄金价格(XAU/USD)报3358.66美元/盎司,创下近三个月来的新高。 黄金ETF基金(159937)今日放量上涨,年内涨幅超25%。 金价的再度上涨,并非偶然,而是多重因素共同作用的结果,包括经济基本面、货币政策、贸易政策、地缘风险等等。 这些驱动因素能够维持…

    2025年8月4日
    4200
  • 汉桑科技冲刺IPO,专注于电子音响设备制造,2023年业绩同比下滑

    为海外消费电子巨头代工,孕育了不少上市公司。其中,歌尔股份、国光电器等企业通过绑定苹果等大客户,成为国内众多企业羡慕的对象。 近期,又有一家为海外电子音响品牌商提供ODM服务的企业IPO迎来新进展。 据格隆汇新股消息,深交所上市审核委员会定于2025年3月14日召开第5次上市审核委员会审议会议,审议汉桑(南京)科技股份有限公司(简称“汉桑科技”)的首发事项,…

    2025年3月25日
    16300
  • 朱啸虎领投了个日本的A轮

    日本家具跨境电商“卡谷电商”近日宣布完成A轮融资,融资金额达6.5亿日元(约合人民币3000万元)。论金额,算不上醒目,我关注到这则新闻,还是因为资方组合背景亮眼——领投方一边是大家熟悉的朱啸虎,另一边是日本球星本田圭佑创立的X&KSK基金。要知道,本田圭佑在日本,可是相当于姚明、刘翔这种级别的体育明星,与此同时,他又是一位深谙资本运作之道的风险投资…

    商业 2025年5月29日
    8700
  • 铜金比:历史的启事

    核心观点 当前无论是从流动性还是经济基本面出发,铜面临的外部环境均好于16年7月的极值,我们认为铜金比存在向上修复的空间。而从黄金的角度看,当下美国经济仍面临一定的下滑风险,在高偿息压力下联储难以再次转向紧缩性货币政策。同时美元信用的弱化与地缘冲突的加剧有望持续推升央行购金需求,推动金价上行。因此我们认为,本轮金价出现趋势性反转的概率较小,极端铜金比的修复大…

    商业 2025年3月25日
    10200

发表回复

您的邮箱地址不会被公开。 必填项已用 * 标注

联系我们

400-800-8888

在线咨询: QQ交谈

邮件:admin@example.com

工作时间:周一至周五,9:30-18:30,节假日休息

关注微信