当下的深圳楼市，难的不是买房，是卖房。
耗时近18年的回款压力
要说深圳楼市，哪个项目最受关注？
招商望海玥家园必然榜上有名。
一个经历了18年的改造项目，如今似乎正面临市场最大的考验。
招商望海玥家园前身是蛇口渔二村旧改，位于南山蛇口街道望海路与湾厦路交汇处，距离2/8号线东角头地铁站A出口步行约420米，一路之隔是蛇口广场以及深圳湾公园。
因为区位地段优越，与中信深圳湾2006年启动，到2018年才真正开拆，到了2024年7月才报建主体，今年5月主体出地面十几层。
但似乎历经18年，项目想要抹平投资消耗并不容易。
因为一个项目的公寓去化遇阻，也就注定着住宅定价会承压，而住宅价格是决定项目销售回款速度的关键。
如今深圳楼市低迷，住宅去化周期被拉长，若定价这一步没走好，那么去化压力也就有可能更进一步加剧。
根据公开规划信息，招商望海玥家园共395套住宅，公寓389套，其中回迁房343套，可售普通商品房52套。
而招商蛇口2024年报告显示，项目预计投资28.48亿元，可租售面积55823平，权益占比51%。
这就意味着，预计投资28.48亿元的项目，回迁房占项目总户数达到了43.75%，占住宅总户数约87%。
在公寓回款总额确定的情况下，抹平投资就只能依赖可售的住宅部分。
今年5月20日招商望海玥家推出389套36~60平商务公寓，备案均价约81050元/㎡，总价区间约232万~588万。
根据备案信息，招商望海玥家园可售公寓金额约14.15亿元，占预计投资约50%。
而项目虽然总价区间约232万~588万，在南山蛇口面临一线海景这样的位置，但对比市场上的竞品贵不少。
与项目直线相距约380米的万科蛇口公馆，实际成交市场价格只有5万一平左右。
目前招商望海玥家园389套公寓，深圳房地产信息平台显示，还剩207套未售。
推售37天，去化仅46.78%。
这就意味着，招商望海玥公寓产品需要进入一个长销售周期。
而这还未算销售过程中，公寓产品因竞品分流出现长期销售积压从而导致资产减值的情况。
若依赖可售住宅回收投资收益，那么未来住宅部分面向市场的产品大概率定价不会太低。
但如今的深圳楼市，对住宅的销售价格接受程度已经不比过去加上项目容积率7.25，楼高最高45层。
所以，回迁房占比高压缩可售房源，公寓若成了去化回款难的拖累，那么住宅定价就成了这个拖了18年的旧改最关键的部分。
深圳楼市公寓缩影
实际上，招商望海玥家园也是深圳楼市众多公寓的缩影。
在深圳楼市鄙视链中，公寓基本处在了最底端。
曾经2019—2021年阶段出现过阶段性的高光，哪怕税费相对住宅高，流通性弱，也阻挡不了市场的热情。
如福田区域的而当年一度由于太过火爆，销售被中止。
如曾经的太子湾再如坂田华为旁的一个公寓，45平复式的2房开盘总价约200万曾经也有人连夜排号。
如今市场收缩，深圳的大多数公寓，不仅库存积压，降价甩卖，有的甚至成为住宅的“赠品”。
比很多宿舍类住宅以及老破小都难卖。
比如去年福田区一住宅项目，推出买一套住宅，送一套公寓活动，把价值200万的公寓当成了“赠品”。
比如位于宝安碧海的位于宝安新安的比如位于福田园岭的深业上林苑，2024年9月入市311套约40-209平公寓，备案单价约46645元/平，总价区间约162万-1086万/套，深圳房地产信息平台显示，仍剩有125套未售。
再比如位于罗湖笋岗的中信城开信荣汇，218套25-55平公寓，备案均价约48292元/平，总价区间约123万-324万/套，深圳房地产信息平台显示，仍有115套未售。
要知道，这些积压的公寓位置地段并不差，但顺销的过程中，库存依旧明显。
据中原研究院数据，2024年深圳楼市公寓全年成交面积仅12.1万平方米，同比64.0%；成交均价为54996元/平方米，同比下降22.1%。这一趋势延续至2025年第一季度，3月商务公寓成交均价环比再降3%。
所以，对如今的市场来说，公寓产品反而成了各个项目销售的拖油瓶。
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