车位为什么会越来越难卖

翻出了一些以前写的文字

好像现在来看又别有一番滋味

围绕上海新房，我们也写了很多选题

比如像每年的供应量、积分数据以及“千人摇”红盘都是谁在买，还有连年上涨的物业费

但其实，一直在涨价的除了新房均价和物业费

还有一样不可忽视的，就是水涨船高的车位费

我选了内环内、内中环和外环外三个典型板块

可以看到这几年新房标准车位的价格都有不同程度的上涨

数据整理自网络，仅供参考

在这样的价格压力下，部分新房的车位去化不理想

根据网上房地产的签约数据，目前车位去化低于50%的楼盘不在少数

数据整理自网上房地产，仅供参考

以其中一个楼盘为例，已经卖出去的还有一定比例是微型车位，以及地下二层的标准车位

要知道，这两者定价都比地下一层的标准车位要便宜不少

数据整理自网上房地产，仅供参考

面对如此惨淡的车位销量，开发商们为了加快回款，不得不向业主们派发车位优惠券

从一开始的一两万到三五万，再到现在动不动高达数10万，甚至还捆绑赠送几年的物业费

到底是为什么，现在大家都不买新房车位了呢？

01

一手车位天量供应

众所周知，2010年以后的商品房车位比都有明确规定

地面和地下加起来至少有1:1.1，更不用说有的改善盘高达1:1.5

豪宅盘还能更高，保证一家一户都能2个车位起步

这也就导致新盘的车位非常充足，只要想买，基本上人手一个

上面提到的几个车位去化不理想的新房，车位比大致比例都在1:1.1到1.3之间

数据整理自网络，仅供参考

最夸张的宝能公馆1288，车位比更是超过了1:2

也难怪业主不再有抢不到车位的紧迫感，而是更愿意等等看折扣，慢慢买

一边是已交付的新房车位卖不动，另一边是更为浩浩荡荡的新房车位大部队在路上

据统计，截止12月17日，2024年上海新房供应盘数达到311个，供应套数达到5.94万套

按照最基本的车位比1:1.1来算，也要新增超过6.5万个一手车位

按照“十四五”规划，2021年到2025年，上海计划新增商品住房供应约40万套总量

减去前4年已经供应的32万+套，明年还有7万多套新房，和约8万个一手车位的供应

数据整理自网络，仅供参考

与此同时，上海汽车的销量也开始出现了疲态

据乘联分会官方统计，上海2024年前10个月上牌总数仅有38万+块

年底还是销售淡季，哪怕按照一个月平均4万块的数据来算，全年加起来也就只有46万+块

数据来源：乘联分会，单位块

和前几年动辄60多万的上牌总数比起来，少了可不是一星半点

上海汽销行业协会也曾表示，上半年全市新车销量仅为约24万台，比起2023年同期大幅下降了近19.6%

不论是油车还是新能源车的销量都一路走低，人们买车的需求明显降低

尽管新能源汽车还离不开充电桩，存在一定对车位的硬性需求

但在天量的供应和不足的需求面前，新房车位作为车的附属品

还是显得越来越“鸡肋”，销售压力不断加大

02

过去大家为什么抢着买车位

和新房车位形成鲜明对比的是，上海有很多老小区由于车位比严重低于1:1

停车资源格外紧张，供需失衡，得好几户抢夺一个车位

也就出现了像东方曼哈顿、永业公寓这样百万级别的天价车位

数据来源链家&中介，仅供参考

比一些知名豪宅的车位都要贵，一个车位就抵得上一套老破小

本身买入价可能就不到20万，十几年过去翻了整整四五倍，遥遥领先于房价的涨幅

也让部分人看到了车位的有利可图，冲着投资属性纷纷买起了车位

有的小区还有机械车位和地面车位，价格稍低一些，部分满足要求的车辆可以考虑

动迁房则因为没有产权车位，居民们只能靠先到先得，每天上下班都要开展一场惊心动魄的“抢车位大战”

不得不感叹一句，“在上海买车容易，买车位难”

但是，这些天价车位毕竟只是个案，并不具有普遍性

在二手交易市场上，大多数人通常会选择卖房带车位一起卖，几乎成了惯例

不过现在的买家并不一定愿意为此买单

卖不出价的车位反而成了烫手山芋，附加值在变低

我2024年走访的一些二手房小区，像中远两湾城、上海康城还有临港保利铃兰公馆等等

图源：链家

负责片区的中介普遍反映，很多买家只给房子报价，不要车位，总价越低越好

买卖涉及非人防车位，在办理产权证前还要缴纳契税和印花税

没办法，有的业主最后只能把房子和车位拆开来卖

把房子卖给合适的买家，把车位卖给小区里有停车需要的其他业主

更有甚者为了快点卖房，直接免费送车位给买家，不算价格

也就是说，当前的大环境下，一二手车位的投资属性都在减弱

更加偏向业主自用，和汽车本身一样，变成了一样大宗消费品

03

最后，让我们来算一笔账

是不是买车位真的不如租车位划算

一般来说车位价格和房价呈正相关，房价越贵，车位也就越贵

综合多方数据资料，目前上海各环线新房车位平均价格，大致如下

数据主要来源中介、网络资料，仅供参考

内环内在60到90万，中环内均价30到50万

中外环是20到40万左右，外环外在10到30万之间

对于内中环这些豪宅业主来说，新房均价早就突破10万/m²，房屋总价少说也有两三千万起步

一个车位在他们看来，谈不上什么贵不贵，自己有需求就直接买了，和自身购买力较为匹配

但对很多远大新的刚需业主来说

一套房子在四五百万左右，交房后还要花钱装修，交物业费、维修基金等

动辄一个车位30万起步，可不是说买就能买得起的

更何况，最近外环外还有新房车位开到了38万一个，再度刷新郊区车位的天花板

网上房地产的签约数据也显示，远郊车位去化表现确实比市区要差一些

再来看车位租金方面，大多数都在千元以下，最低的每月只要500元

数据整理自网络，仅供参考

假设在外环外，一个标准车位定价20万，每个月租金700元

租金保持不变、不上涨的情况下，20年的租金加起来才16.8万，30年的一共25.2万，算起来也就和定价差不多

如果把这笔钱拿去提前还贷，每个月省下的利息钱也能补贴一部分租金

而且这还只是物业规定的租金价格，在业主内部还会打“价格战”

不少人买了车位后自己不用，会以更低价出租给其他业主

我了解到浦东和闵行的两个新房就是如此，小区内部互相转租车位，有的能比物业定价便宜上两三百元

图源小红书用户

此外，买车位之后还可能会出现一种情况

那就是遭到开发商“背刺”，自己是第一时间原价买的，结果后面没卖完的车位都打折出售

2023年嘉定交付的某新盘，当时车位标价15万一个，很多业主看价格还算实惠，就先买了自用

结果不到一年的时间，2024年7月只要8.8万就能买到

已经买了的业主直呼有苦说不出

这也让更多人在买车位这件事上，变成了“等等党”

04

“到底要不要买车位”，是摆在每个新房人面前的一个问题

我认为，既要根据自身的日常出行需求，是否经常开车上下班，真的需要购买一个家附近的固定车位

也要看当下的经济情况，在承担房贷的压力下，还能不能负担起一个车位

还要看所在小区的车位比情况、车库的品质，以及周边停车的紧张程度

综合多方面因素考虑下来，才能得出一个对自己更为有利的选择

伴随当下消费观念的转变，车和车位都不再是大家的必需品

越来越多的人更倾向于量力而行，手握充裕的现金流