房地产预售制要终结了吗 改革信号渐强！预售制和公摊面积正面临变革。近期，全国已有20多个地市发布文件，提出向现房销售逐步过渡，并推进取消公摊面积。在全国范围内，“推广商品房现房销售制度”也被纳入讨论，有媒体表示“现房销售进入倒计时”。
房地产预售制是否到了逆转之时？改革乃至取消预售制已是大势所趋。公摊面积、预售制、土地批租制是房地产制度的三大基石，也是维系楼市上涨的重要支撑。然而，随着房地产供求关系发生重大变化，市场形势逆转，这些制度不能再原地踏步。
与取消公摊面积相比，取消预售制影响更为深远、阻力更大。但无论是政策还是市场，都已出现积极信号。早在去年7月，重要改革决定就已提出“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。去年底召开的全国住房工作会议也表示：“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”。近期金融管理部门在发布会上表示，“将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”。种种迹象表明，虽然不会一刀切直接取消预售制，但从预售到现房销售的趋势越来越明显。
事实上，不管政策有无要求，当市场发生变化，开发商都会主动用脚投票。目前我国商品房现房销售比例已从10%提高到30%以上，而高峰时期近9成房子都是预售。当前，只有大型央企或国企的预售房才有一定市场，缺乏信用背书或财政兜底的部分民企或小开发商则逐步被边缘化。市场不是没有购房需求，而是不再信任预售房。没有房价上涨作为溢价，很少有人愿意对赌期房的巨大风险。因此，改革预售制，推进现房销售，也是重塑信心和预期的关键一环。
预售制的核心在于高周转，让开发商在建设之初就能迅速回笼资金，再投入新楼盘，形成滚动开发。通过预售制带来的高周转，开发商有了快速做大的资本，地方也得以将土地财政做到极致。这套模式在黄金时代无往而不利，但随着房地产供求关系发生重大变化，弊端不断涌现。所见不能所得，风险成本极其不对称，轻则货不对板、偷工减料，重则出现烂尾风险。购房者全无反制手段。客观来说，住房短缺时代，预售制以高周转满足市场所需，推进城镇化，不乏积极意义。但如今住房结构性过剩，上涨预期不复存在，甚至对开发商能否顺利交房心存疑虑，预售制的意义越来越弱。
当然，一刀切取消预售，势必影响既有房企的资金流，不利于市场的企稳回升。毕竟，许多房企已在资金链极其紧张的边缘。退一步讲，如果预售制一时难以彻底终结，那么改革预售制不能再拖了。要么辅之以严格的监管制度，要么“新老区别对待”，新楼盘一律现售，给出过渡时间。信心和预期比什么都重要，对于房地产市场尤其如此。
最早发明公摊面积、预售制的香港地区，早已转向。1950年代，香港楼宇一般整栋出售，超出一般资金承受范围，有开发商率先想出“分层出售”的主意。既然分层，必有公摊，公摊面积由此而来。同一时期，香港还发明了“卖楼花”制度，即在楼宇建设周期提前卖房。1990年代，内地房地产市场崛起，公摊面积、商品房预售制被复制过来。不过，近年来，香港已经取消了公摊面积。2013年，香港出台新规，要求房屋交易需以“实用面积”作为计价标准，公摊面积从此退出江湖。预售制虽然被保留下来，但早已打上层层补丁。在香港，开发商必须全额缴纳地款、提供完整建设资金证明，方能开工；预付款要纳入第三方监管账户，资金随着工程进度而分期拨付，一旦出现问题可要求全额退款。这也是香港极少出现烂尾楼的原因。
面对新的大环境，革除积弊，重塑全民对于楼市的信心和预期，是关键中的关键。
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