房地产预售制要终结了吗 改革信号渐强

房地产预售制要终结了吗 改革信号渐强!预售制和公摊面积正面临变革。近期,全国已有20多个地市发布文件,提出向现房销售逐步过渡,并推进取消公摊面积。在全国范围内,“推广商品房现房销售制度”也被纳入讨论,有媒体表示“现房销售进入倒计时”。

房地产预售制要终结了吗

房地产预售制是否到了逆转之时?改革乃至取消预售制已是大势所趋。公摊面积、预售制、土地批租制是房地产制度的三大基石,也是维系楼市上涨的重要支撑。然而,随着房地产供求关系发生重大变化,市场形势逆转,这些制度不能再原地踏步。

房地产预售制要终结了吗 改革信号渐强

与取消公摊面积相比,取消预售制影响更为深远、阻力更大。但无论是政策还是市场,都已出现积极信号。早在去年7月,重要改革决定就已提出“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。去年底召开的全国住房工作会议也表示:“大力推进商品住房销售制度改革,有力有序推行现房销售,优化预售资金监管”。近期金融管理部门在发布会上表示,“将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”。种种迹象表明,虽然不会一刀切直接取消预售制,但从预售到现房销售的趋势越来越明显。

事实上,不管政策有无要求,当市场发生变化,开发商都会主动用脚投票。目前我国商品房现房销售比例已从10%提高到30%以上,而高峰时期近9成房子都是预售。当前,只有大型央企或国企的预售房才有一定市场,缺乏信用背书或财政兜底的部分民企或小开发商则逐步被边缘化。市场不是没有购房需求,而是不再信任预售房。没有房价上涨作为溢价,很少有人愿意对赌期房的巨大风险。因此,改革预售制,推进现房销售,也是重塑信心和预期的关键一环。

预售制的核心在于高周转,让开发商在建设之初就能迅速回笼资金,再投入新楼盘,形成滚动开发。通过预售制带来的高周转,开发商有了快速做大的资本,地方也得以将土地财政做到极致。这套模式在黄金时代无往而不利,但随着房地产供求关系发生重大变化,弊端不断涌现。所见不能所得,风险成本极其不对称,轻则货不对板、偷工减料,重则出现烂尾风险。购房者全无反制手段。客观来说,住房短缺时代,预售制以高周转满足市场所需,推进城镇化,不乏积极意义。但如今住房结构性过剩,上涨预期不复存在,甚至对开发商能否顺利交房心存疑虑,预售制的意义越来越弱。

当然,一刀切取消预售,势必影响既有房企的资金流,不利于市场的企稳回升。毕竟,许多房企已在资金链极其紧张的边缘。退一步讲,如果预售制一时难以彻底终结,那么改革预售制不能再拖了。要么辅之以严格的监管制度,要么“新老区别对待”,新楼盘一律现售,给出过渡时间。信心和预期比什么都重要,对于房地产市场尤其如此。

最早发明公摊面积、预售制的香港地区,早已转向。1950年代,香港楼宇一般整栋出售,超出一般资金承受范围,有开发商率先想出“分层出售”的主意。既然分层,必有公摊,公摊面积由此而来。同一时期,香港还发明了“卖楼花”制度,即在楼宇建设周期提前卖房。1990年代,内地房地产市场崛起,公摊面积、商品房预售制被复制过来。不过,近年来,香港已经取消了公摊面积。2013年,香港出台新规,要求房屋交易需以“实用面积”作为计价标准,公摊面积从此退出江湖。预售制虽然被保留下来,但早已打上层层补丁。在香港,开发商必须全额缴纳地款、提供完整建设资金证明,方能开工;预付款要纳入第三方监管账户,资金随着工程进度而分期拨付,一旦出现问题可要求全额退款。这也是香港极少出现烂尾楼的原因。

面对新的大环境,革除积弊,重塑全民对于楼市的信心和预期,是关键中的关键。

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