新房不好卖，都是很平常的事。
但如果全深圳的中介都帮忙卖也卖不完，就值得留意了。
高于市场价
最近位于深圳龙岗平湖的凤凰九里慧苑获批预售，210套约76~86平住宅，备案单价约42491元/㎡，单价区间约3.93万—4.64万/平，总价区间约297万-395万/套。
价格出来后，让市场小小吃了一惊。
不仅对比周边附近的新房，价格高了不少，比周边的二手房挂牌均价和成交价也高了许多。
要知道今年1月位于龙岗平湖的岗宏翰林华府（二期）入市，860套住宅，建面79—139平，单价区间约3.11万—3.94万/平，总价区间约246万—549万/套。
开盘当天释放约85折优惠+其他优惠。
折后单价区间约2.6万-3.37万/㎡，总价区间约209.1万-467万/套。
而岗宏翰林华府（二期）与凤凰九里慧苑步行不过1.9公里。
去年12月位于龙岗平湖的远洋城启家园入市，479套65-107平住宅，备案均价约35753元/㎡，单价区间约2.9万-4.06万/平，总价区间约229万-416万/套。
开盘释放约8.72折优惠，折后均价3.14万/㎡，折后单价约2.52万-3.54万/㎡，总价在200万-362万/套。
而远洋城启家园与凤凰九里慧苑步行相距约6公里。
可以看到，岗宏翰林华府与远洋城启家园折后价格都去到了二字头，而凤凰九里慧苑将近4字头（约3.93万/平起）起步的差距，相比之下就显得多少有些贵了。
而留意平湖市场合正新悦润园的群体，可能会发现其备案也差不多这个水平，也算是守住了地段的价格。
2022年7月合正新悦润园入市，811套约77~119平住宅，备案均价约42650元/㎡，单价区间约3.7万-4.72万/平，总价区间约292万~559万/套。
价格上，似乎凤凰九里慧苑与合正新悦润园相差不大，凤凰九里慧苑与合正新悦润园相距约2.7公里。
但要知道合正新悦润园地段位置更好，相较之下，合正新悦润园更靠近双拥街以及平湖地铁站口，轨道交通更为便利。
所以论价格，相较于竞品新房的远洋城启家园和岗宏翰林华府（二期），是缺少价格说服力的。
而论地理位置的优势，也比不上附近的合正新悦润园。
更重要的是，项目一路之隔就是东莞凤岗的地界，与凤凰九里慧苑相隔约2.2公里的东莞三正·鹏程上花园新房均价不过2.18万/平。
而二手房方面，凤凰九里慧苑附近的小区挂盘均价也不过是2.8万—4.2万/平。
周边次新房如佳兆业君汇公馆以及融湖中心城二期，前者今年1月成交一套130.54平户型，成交单价约3.02万/平，后者今年2月成交一套89.05平户型，成交单价约3.57万/平。
所以整体上，凤凰九里慧苑似乎有点虚高了。
这就更不用说项目过去推出的房源给出85折的优惠，且还自带约400套价格比市场价更低的库存安居房。
去年11月凤凰九里恒苑就拿出安居房源配售，价格约1.7万/平起，还是带装修，不仅带装修还送家电礼包和物业管理费。
所以，备案均价约42491元/㎡的凤凰九里慧苑来说对市场来说，价格已经不是高那么一些些了。
去化之困
这样的价格，会带来什么结局呢？
那就是项目没有任何市场话语权。
因为上一次凤凰九里慧苑就卖得不怎么样，甚至可以说是有点惨。
到底卖得有多惨？
据当时的销售记录显示，金光华凤凰九里（备案名：凤凰九里慧苑）2023年11月23日取得预售许可证推出1栋楼共430套68-107平住宅，备案均价约42113元/㎡，单价区间约3.73万—4.91万/平，总价区间约262万-521万/套。
截至2024年7月24日，已签认购书/备案房源74套，尚有357套期房待售，网签率为17.21%，开盘7个月仅卖了74套。
而在销售冷清的情况下，凤凰九里慧苑还加入了“以旧换新”的活动。
去年4月，深房中协启动“换馨家”活动，首批参与活动的项目有13家，到了7月累计64个住宅项目参与，凤凰九里慧苑就包含在其中。
而这次活动，参与的房地产经纪品牌从首批21家增至34个，覆盖全市1200余家经纪机构。
换句话说，全市一千多家中介帮忙卖，凤凰九里慧苑去化仍然惨淡。
截至2025年3月21日，深圳房地产信息平台显示，凤凰九里慧苑430套住宅，依旧还有224套房源未出售。
如今距离第一批房源入市销售已经过去将近一年半。
要知道2023年深圳楼市的新房市场氛围，相比2025年的氛围是要更好一些的。
所以，如今凤凰九里慧苑第二批房源入市，价格上与一年半前几乎一致，可想而知，这一批房源的去化命运了。
但价格仅仅是其中一个关键因素。
更主要的是项目所处位置地段有明显短板，一步之遥就是东莞。
对于通勤需求度高的购房群体而言，距离最近的地铁站双拥街站约3公里，骑行需要约11～18分钟，上班高峰期通勤体验相对较差，而规划中的17/18号线距离真正通车还需要时间。
其次项目周边环境界面有待开发完善，周边以旧村以及厂房为主，拆迁改造以年为单位，所以街景相对杂乱，对于有居住品质需求的购房群体而言，是需要注意的。
不过根据实地考察，项目如今是现房状态，外立面已经装修完毕，交房方面是有保障的。
作者| 醉酒大鲨鱼
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