八月的广州，总在暴雨与烈日间无缝切换。海珠区客村板块鸿运花园旁边的工地上，几台挖掘机日复一日地伸展着铁臂，不知疲倦地作业。
城市更新的浪潮滚滚向前，被选中的土地迎来了它的新旧交替。根据今年4月公布的征收补偿方案，D34安置地块西侧配套道路用地范围内的国有土地上住宅，最高补偿达到6万元/平方米，补偿标准相较此前的征求意见稿更高。与之对比的是，地块隔壁的鸿运花园小区楼龄长达30年的二手房，成交价仅2.36-3.13万元/平方米。
深耕海珠多年的广州资深房产中介李明告诉北方经济网，因临近最早启动拆迁的地块，鸿运花园是投资者的目标之一。他们的核心诉求清晰，既希望鸿运花园未来被纳入征收范围，从而获取远高于买入价的补偿，也考虑在拆迁预期升温的过程中，将房子以更高的价格转手给下一个买家。
尽管这些小区的拆迁前景尚未明朗，广州楼市早已暗流涌动，精明的投资者们正以“老破小”为筹码，展开了一场博弈。
近日，与原新港商业城毗邻的赤岗西路小区，有一套二手房挂牌价下调20万元，但调整后单价仍处高位，约4.07万元/平方米。
受拆迁传言的影响，业主普遍惜售，目前在贝壳找房平台上，赤岗西路小区仅有一套房源挂牌。李明向北方经济网透露，这套房子的业主正是一名投资客，其在今年3月14日以总价208万元、单价2.35万元/平方米买入该房，又于5月14日以总价396万元、单价4.48万元/平方米挂出，后经两次降价至360万元，但相较买入总价，仍然高出152万元。
左为成交记录，右为挂牌页面 来源：贝壳找房
北方经济网了解到，去年1月，新中轴线海珠片区成功获批国家首批城中村专项借款，并按照“先南北、后中间，先旧厂、后旧村”的改造思路，逐段实现海珠片区的贯通，去年已与多家旧厂达成搬迁及补偿意向，在同年9月开展对海珠片区首个启动地块——三滘村华南鞋城的拆除工作。
整体而言，投资标的分布在新中轴线南段范围之内。由于客村板块可能拆迁的住宅多为老旧小区，投资者的目标也集中于此，李明总结投资者青睐的标的特点：一是单价低，多为市场上的“笋盘”；二是总价低，普遍在一百多万元；三是租金回报率高，“他们买来不是自己住，几乎都是出租，而且有些人同时拿了多套房子，因此希望租金能够抵扣大部份月供”。
在国家政策引导、地方性法规保障及专项借款的支持下，自去年起，广州城市更新进程明显提速，多个旧厂、旧城、旧村改造项目相继取得关键进展。
据悉，广州城市新中轴线南段、白鹅潭商务区、广州湾区新岸等重点规划片区均涉及城市更新。因此，投资客的“捕猎场”不限于海珠，而是在广州城中四处出击，搜寻符合预期的“猎物”。
恒润阁在1995年至1996年期间建成，至今已有将近30年楼龄，作为传统概念里的“老破小”，去年以来，恒润阁一共成交了4套房子，单价介于1.71-1.86万元/平方米之间，而在房地产市场仍处于上行周期的2020年至2021年，恒润阁的成交单价为2.19-2.91万元/平方米。
恒润阁与山村城中村改造项目和石围塘旧城改造项目相邻。根据荔湾区人民政府在今年5月公布的《荔湾区山村城中村改造（一期）项目国有土地上房屋征收补偿方案》，征收范围内国有土地上的住宅房屋，在综合最优条件下，最高可获得5.6万元/平方米的补偿金额。
业主心态走强，有“老破小”跳涨410万
数据印证了市场表现。根据广州中原研究发展部，7月，广州成交新房4874套，环比下降33%，同比下降18%；成交二手房8962套，环比下降9.4%，同比下降10.7%。
此外，拆迁预期对局部楼市的影响经过半年多发酵，已推动相关房源挂牌价格攀升，套利空间随之缩窄，导致“老破小”的投资价值减弱，进而拉低成交量。与此同时，业主因对拆迁预期抱有期待，惜售心态加重，也使得市面上符合投资标准的可交易房源数量有所减少。
贝壳找房显示，近一个月，蓬莱花园有3套房源上调了挂牌价格，总价分别增加22万元、50万元和410万元。其中，涨幅最大的是一套建筑面积111.39平方米的3房2厅户型，当前总价高达620万元，折合单价将近5.57万元/平方米。
不过，李明表示，目前只是部分业主存在“自信心态”，“大部分还是比较看得清楚楼市现状，如今供求关系发生变化，卖方市场转为买方市场，新房还在建，二手房源库存又比较多，整体房价相对前几年依然下降不少”。
（文中受访者李明、黄霖均为化名）
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