时隔十年，靠现房还能赤手空拳拿下市场吗？
坪山神盘
坪山中心即将上新，老业主是否会被背刺？
作为坪山地标性综合体六和城的二期，最近位于坪山中心的臻文府再次有很快入市的动静。
据了解，项目即将以现房的姿态入市，共520套住宅，户型面积段59-132平，吹风参考均价3.5万/平，展厅、样板间已经开放，转介渠道也在推送了。
实地考察，现房的状态完成度已经很高，成熟的商业是一路之隔的益田假日世界，可选的教育资源有六联小学，东北师范大学附属学校，深圳市坪山实验学校。
对比深圳的各大关键片区地段的典型臻文府虽然不算起眼，但也是坪山区域的网红项目了。
曾经数次吹风入市，却一再延期，被市场戏称为“坪山最惨神盘”。
2024年10月项目就被纳入深圳当年四季度的新房供应计划中，并且市场很快传出样板间开放的消息，吹风同年11月底推出。
但就在市场以为项目接近封顶状态稳打稳扎理应入市的时候，却很快传出直接不卖了的消息。
紧接着今年1月，项目再次被纳入了2025年一季度计划预售商品房的供应名单中，且在2025年1月项目再次吹风，预计推迟1月底开盘，但亦未兑现开盘计划。
到了2025年3月，市场信息显示计划3月入市，但截至二季度结束也仍未开盘，并且也从深圳的三季度预售计划名单中消失。
那么，这次已经现房的臻文府会如期吗？
但是否如期入市，在当下的新房市场已经不是最重要的了。
最重要的是，作为坪山综合体标杆时隔10年的续杯，卖点是否可以真正说服市场。
开发商营销宣传项目是集合交通、教育、商业集合的“中芯区”，大约70步可以到益田假日世界。
虽然配套齐全，但项目属于坪山老城区，即使作为坪山的行政+商业核心区，周边依旧避免不了“工业风”，南侧毗邻批发市场，西南是民房。
而这些民房虽被纳入了旧改，但进展缓慢，现场仍有多栋旧楼由于补偿方案未谈妥未拆，未来城市界面还有很大的提升空间和想象力，短期内要接受环境杂乱问题。
其次项目以现房“无需等待、品质眼见为实”，还是2025年深圳坪山首个现房新房为卖点，但实际情况是展示的样板间并非交付标准，具体还要看实际的交付。
要知道，即使是现房销售，最终交楼现场和样板房宣传的差距有时候也让业主们猝不及防。
项目去年曾宣传“居于坪山中芯，生活从容无忧”，但是否真的无忧，或许还需要打上一个问号。
因为项目连车位配比1:1都做不到。
根据规划，项目总户数520户，而机动车位个数358个，车位缺口162个。
停车位的不足，未来入住率增加带来的停车抢车位问题，后期对居家便利度是一定有影响的。
那么又谈何“从容无忧”？
这在坪山区域的住宅身上，真的太少见了。
不仅如此，项目占地面积9254.86平方米，塞了4栋住宅，容积率达到5.78，整个社区的绿化覆盖率规划只有25%，连30%都没有，深圳正常新房小区的绿化覆盖率都有45%。
这就意味着项目小花园，只有屋顶花园的空间，社区活动空间并不大，也没有泳池。
尽管项目的总31层，2梯4/5户，对比那些动不动总层高达到50层+的超高层，密度低很多，但楼栋之间最近的距离只有24.11米。
这又谈何“生活从容无忧”？
更重要的是，项目有一定比例的回迁住宅，这就非常考验后期的物业管理能力了。
所以，开发商具体如何定价才能打开市场的接受度？
不要忘了，这还是建筑规划设计新规之前的产品。
如今市场对于新房的态度就是要高度对账。
若账本和购房群体预期落差太大，无论项目前期宣传多么声势浩大，营销中心活动搞得再华丽，后续持销周期都会比以往想象的更长。
曾经的洼地
曾经，坪山区域被市场视为深圳严重被低估的板块。
是众多刚需群体最后的选择。
但回过头来对账，曾经的洼地随着市场进行了大幅度的调整。
坪山的价格，市场去年3房总价心理预期只到160万-170万。
到了今年，市场已经给出了差不多的估价，并且还是区域相对典型的二手房。
六和城已经成交了一串低于“3字头”很多的案例。
比如今年5月成交的两套房源，一套87.12平，成交总价262万，折合单价约3万/平，一套70.94平户型，成交总价约191万，折合单价约2.7万/平。
曾经以均价约43768元/平，单价区间约3.7万-4.55万/平，总价区间319万~511万入市的花样年好时光今年5月底有一套118.4平户型成交，成交总价约328万，折合单价约2.77万/平。
而花样年好时光与六和城与臻文府仅一路之隔。
再比如与臻文府相距约1.9公里的心海城，2016年开盘，开盘均价3.3万，折后均价约2.9万/平-3.15万/平，如今成交价卖得却比十年前都要便宜。
今年4月成交一套80.93平户型，成交总价约175万，折合单价约2.16万/平，今年6月成交一套99.16平户型，成交总价约230万，折合单价约2.32万/平。
而曾经的新房，如碧湖春天花园，与臻文府相距约5.3公里，2020年最贵的一批房源入市均价约40612元/㎡，二手房最新的成交价维持在2万/平左右的关口，5月一套96.66平的三房成交总价只有187万，折合单价约1.93万/平。
所以可以看到，曾经的洼地，如今新房整体价格维持在了2万-3万/平的区间，几乎回到了10年前。
这才是坪山臻文府最大的压力来源。
作者 | 醉酒大鲨鱼
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