地产回暖真相

地产 | 2022-08-05| 2362

地产商望穿秋水,在紧绷的资金链中,一直热衷于讨论“拐点”。年初,地产老板们预测回暖的节点会出现在五六月,如今七月流火,行业仍未见真正的上扬,只能将希望寄托于未知的“金九银十”了。

地产回暖真相

年已过半,万科郁亮说这段时间是他从业以来,压力最大的阶段,“日子特别难过”。他觉得短期市场已经触底,但恢复是一个缓慢、温和的过程;旭辉林中也认同,市场基本触底,9、10月份市场会迎来一波比较好的行情。

这两位龙头房企掌舵者的想法,应该是业内地产人的共同心声。谁都希望市场能像弹簧一样,压到底部之后,会有较强的反弹力度。只是这一幕,眼下迟迟未能出现。

“三道红线”两周年了,耳边的房企暴雷声仍然很密集,尤其是7、8月偿债高峰期到来后,不少房企都接连“躺平了”。现实中,松绑的信号可没少见,只是从政策端到市场端,看似近在咫尺,却犹如行百里者半九十,至今仍未达到。

眼前,地产债违约展期频繁、楼盘交付滞缓、行业供应链改善乏力,最根本的原因还是企业的资金链未能正常运转。一些房企陷入了迷茫,抬眼望去,不知道困境的尽头在何处。

一、新一轮地产商暴雷

市场的修复无时无刻不在进行。一季度,地方出台楼市宽松政策共49条,而二季度合计214条,明显密集了许多。尤其是4月底,中央政治局会议定调“支持各地从当地实际情况出发完善房地产政策”之后,各地宽松政策的出台,更是不断加速。

暖风不断吹拂,政策的传导,确实收到了一些成效。

上半年先抑后扬,疫情稳定之后,需求有所释放。加之开发商集中推盘、加大营销,至7月单月,百强房企销售操盘金额,达5231.4亿元,环比降低28.6%,降幅与往年30%左右的平均水平,已基本持平。

行业的纾困,需要大量的销售回款,让滞涩的资金链再次运转起来。但目前销售的改善,似乎只是杯水车薪。更为雪上加霜的是,后来掀起的停贷事件,在本已筑底的市场,砸下一个深坑,让薄若蝉翼的市场信心再遭打击。

另一边,房企暴雷声还在隆隆作响,不绝于耳。

7月,世茂一笔10亿美元债到期,未能如期偿还;千亿房企融信两笔美元票据合计2786.55万利息,到期未付;国内首家物流地产开发商华南城,对5笔美元票据寻求展期;中梁控股宣布一笔9.5%优先票据构成违约......类似的暴雷例子不可胜数。

去年,“三道红线”出台,房企融资总量近五年来,首次出现负增长。进入2022年,融资规模下滑趋势再次扩大。上半年,100家典型房企的融资总量为3837亿元,同比下降53%。单月融资量均出现不同程度的同比下降,其中1月、2月及6月下降幅度较高,跌幅均超50%。

房企融资的源头活水不断减少,但却要面临另一个偿债高峰。7、8月份,房企到期债务规模,分别达到1214.8亿元、1011.7亿元,均超过千亿元规模。

债台高筑的地产商,重压之下似乎正在“饮鸩止渴”。

标普近期发布一则报告坦言,在企业节约现金支出的背景下,很多中国公司将会在永续债可赎回日到来之时,忍痛接受票面利率的大幅跳升。截至明年年底,开发商可赎回的永续债超过50亿美元。

曾经在竞速时期,帮助房企迅速做大规模,但需支付高额利息的永续债,如今成为了后者难以摆脱的累赘。若是推迟该种债务的偿还期限,以时间换空间,那未来滚滚而来利息成本,将是逐渐变重的包袱。

二、回暖迹象?

过去40年,房企都在水里“海阔凭鱼跃”的时候,几乎没有思考过“加多少杠杆”“什么样的融资渠道是符合规范”的问题。后来三道红线突然出台,以量化的形式把规则定了下来,许多房企便措手不及,至今仍在水里上不来。

但“拐点”就在前方,并非海市蜃楼。据报道,随着稳经济大盘政策落地显效,叠加全国疫情逐步好转,积累的需求开始释放,房地产市场加快了恢复进程,销售端、融资端呈现同步回暖迹象。

预计6月房地产贷款新增超1500亿元,较5月环比多增2500亿元,其中房地产开发贷款多增1000亿元,个人住房贷款多增1500亿元,房地产融资似乎已缓过神来。

只是望山跑死马,“回暖”之路总让人觉得行百里者半九十,路还很远。

说到底,市场的修复并没有大开大合,而是在“房住不炒”的基调下,把握着宽松的度,以防范金融风险,以至于一度出现了个别政策“一日游”的场景。

此前,广州个别小银行私自发放接力贷、南京购买二手房无需提供购房证明、郑州青岛首付20%、河南济源鼓励首付分期等政策,均在出台后,还没有对楼市产生半点刺激,就被迅速叫停。

盼星星盼月亮,希望更快回笼资金的地产商,在回暖的环境中,显得有点无所适从,因为他们手中的流动性紧绷,随时都有可能住进ICU。但当下房企的融资环境,却仍处于政策和市场未完全打通的尴尬阶段。

监管层曾将龙湖、碧桂园、美的、旭辉、新城等多家民企,列为试点发债对象,并引入CRMW(信用保护缓释凭证)或CDS(信用违约互换)信用保护机制,但这更多是给市场一种积极的信号而已。

并购贷、中票、绿色债券等融资工具,热闹的是国资企业或被认定的优质民企,与出险房企似乎关系不大,他们的处境仍没有改观。

很多人都认为今年是现金流最紧张、最难的年份。但一位TOP10房企高管却认为,“今年并不是尽头,2023年的现金流会更严峻。”

因为今年爆雷房企都在寻求展期,债务达到一个峰值。其中相当一部分,是展期到2023年了,而明年本身债务又到期了一部分,所以叠加之后,明年的债务压力反而更高了。

不仅仅是债务压力叠加,今年投资规模的大幅度收缩,更意味着明年的资金会更紧张。

三、在自救中等待

土拍市场是地产行业冷热的一面镜子。

上半年,百城土地成交规模,同比大幅下降59.47%,土地出让金额仅为9503.85亿元;成交土地溢价率也在低位徘徊,仅维持在4%左右。除了滨江和央国企等个别房企之外,余者大都一片沉寂。

出险房企都把精力放在自救上了,无力、无暇他顾。但尽管他们使出浑身解数,目前能顺利引入战投的,寥寥无几。

除了华夏幸福签署债务重组协议,确定了“兑、抵、接”等清偿方式,以及建业出售部分股权予河南铁投,实现“染红”之外,更多主体仍在尽力寻求其他方案。

比如奥园,尽管有传言称,山东能源集团即将成为它的白衣骑士,但战投还未真正落地,郭梓文不想把鸡蛋放在一个篮子里,还是找来了绿城管理,寻求项目代建保交楼,为自身加一道保险。

佳兆业也尝试了多种方式解局。继与招商蛇口、长城资产、绿城管理达成合作之后,这家华南房企近来再引援中信,它将多个项目卖给后者,以服务型信托的模式盘活资产,这或许能成为出险房企纾困的样本。

由此可见,在债务展期、与债权人谈判等传统方式之外,更多化债方式,正在逐渐浮现。出险房企可以凭借于此,让自己脱困,等待行业回暖。

更值得庆幸的是,“三道红线”两周年之际,不少人已开始呼吁对其进行适度调整。

早在4月,央行调查统计司原司长盛松成便表示,“对于三道红线不达标的房企,监管部门可以考虑按当前的指标维持6个月不上升的前提下,继续提供贷款;贷款集中度管理对于各银行的达标时间,也可以考虑往后推迟半年或一年。”

而近日,北京大学国家发展研究院院长姚洋也建议,要正确认识房地产信贷,在上半年新冠疫情超预期发展,以及房地产行业持续低迷的情况下,建议调整房地产业“三条红线”政策。

国家信息中心总经济师祝宝良,同样公开表示,应对房地产监管政策实施逆周期调节,适度降低“三条红线”的条件和达标期限,保障房地产企业的资金链不出现断裂。

但归根结底,要等到销售、融资普遍恢复正常,才是房企真正走出困境的开始。

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