5年期以上LPR年内3次下调 首套房贷款利率持续降低

商业 | 2022-08-23| 2

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

8月22日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新LPR(贷款市场报价利率),其中1年期LPR为3.65%,较上月下调5个基点;5年期以上LPR为4.3%,较上月大幅下调15个基点。

此次LPR不对称下调成为重要特征,与房贷利率挂钩的5年期以上LPR下调力度更大。多位分析人士认为,此次LPR下调除跟随政策利率下行,进一步释放稳信用、稳经济的政策意图外,不对称调整特征也进一步明确房地产市场是当前政策聚焦重点,释放了推动房地产市场平稳健康发展的政策意图。

“本次5年期以上LPR下降至4.3%,预示着购买普通住宅的房贷利率下限也随之调整。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,近期,部分二三线城市房贷利率已下调至此前房贷利率下限水平,本次LPR调降后,房贷利率下限进一步降低,各地房贷利率仍存下调空间。

Wind数据显示,2014年以来,首套平均房贷利率最高曾达到7%以上,今年以来则整体呈下降趋势。今年5月底,首套平均房贷利率为5.03%,已创下2017年8月底以来新低。

5年期以上LPR年内三度下调

自2019年房贷利率换锚以来,5年期以上LPR于今年迎来最大力度的降息。

今年以来,5年期以上LPR已在1月份以及5月份两度下调,分别下调5个基点以及15个基点。此次下调后,今年5年期以上LPR已共计下调35个基点。

同时,此次LPR调整有着明显的非对称降息特征,1年期LPR下调5个基点,5年期以上LPR则下调15个基点。不仅如此,5年期以上LPR下调幅度高于1年期LPR的同时,也超过前期调整的政策利率。

8月15日,中国人民银行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对8月16日到期的6000亿元MLF的续做)和20亿元公开市场逆回购操作,中标利率分别为2.75%、2.0%,均较前期下降10个基点。

“从LPR形成机制来看,LPR由18家报价行按MLF利率加点后,进行汇总统计,并去掉一个最高报价和一个最低报价,进行加权平均计算后的数据形成报价。”中泰证券研究所政策组首席分析师杨畅指出,除个别时点外,一般LPR与MLF都是同步变动。

“在此基础上,此次5年期以上LPR下调15个基点,超过政策利率的下行幅度。由于5年期以上LPR是房地产市场贷款定价的参考基准,下调幅度更大,也进一步明确房地产市场是当前政策聚焦重点,释放了推动房地产市场平稳的政策意图。”杨畅表示,此次LPR随政策利率下行,除释放从资金供给端稳经济的政策意图外,5年期以上LPR下调幅度更大,也释放出推动房地产市场平稳的政策意图。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也认为,5年期以上LPR下降幅度更深,将进一步释放中长期流动性进入房地产市场,刺激中长期贷款需求,巩固房地产市场的修复。

“本次LPR变动的一个重要特点就在于不对称调整,与房贷利率挂钩的5年期以上LPR下调力度更大。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄也表示,此次LPR不对称调整体现了对于房地产市场的政策倾斜力度。

降低置业成本

由于房贷利率往往与5年期以上LPR直接相关,今年内包括此次下调在内,直接影响着房贷利率,对降低购房者置业成本有着重要意义。

此前,央行和银保监会联合下发通知,将购买首套普通住宅的房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。今年的数次LPR下调,意味着房贷利率下限亦随之下调。此次5年期以上LPR下降至4.3%,意味着首套房贷利率下限将调整为4.1%,二套房贷利率下限降为4.9%。

相应利率不仅是房贷利率换锚以来新低,相较此前也明显处于低位。

天风证券固定收益首席分析师孙彬彬在一份研报中指出,2008年底,首套房贷款利率最低可至4.158%(在5.94%的基础上打7折),个人住房贷款加权平均利率4.34%。

Wind数据则显示,2014年以来,首套平均房贷利率最高曾达到7%以上,最低点处于2016年下半年部分月度,为4.44%。

因此,如4.1%的首套房贷利率下限得以推广实施,将低于2008年底相应利率水平,且为近8年多来最低水平。

多位分析人士也认为,提振市场预期背景下,后期房贷利率仍存下降空间。

“此次房贷利率下限随LPR下调,后期银行对于首套、二套房贷的降息空间再扩大。”刘丽杰指出,当前多数城市购房门槛较低,低利率、低首付等现象并存,需求端的政策环境整体宽松,有助于提振市场预期。

“房贷利率下调,可降低购房者置业成本。本次降息是落实‘支持住房刚性和改善性需求’要求,对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。”陈文静也认为,此次房贷利率下限已达2019年以来新低,各地房贷利率仍有进一步下调空间。

“本次LPR下调,尤其是5年期以上LPR下调15个基点,后续各地房贷利率下调的空间有所扩大,对提振市场信心起到很好的支撑作用,预计后续在信贷宽松的支持下,市场恢复进程会加快。”陈霄则认为,此次LPR下调,能有效降低购房成本,提升购房者入市积极性;一定程度上也能降低企业融资成本,缓解企业的资金压力,降低流动性风险。

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