上海楼市在小阳春成交冲高后，4月成交出现回落。

5月6日，据上海中原地产监测数据，4月上海新建商品住宅成交面积为49.6万平方米，环比减少34.7%，同比下降45.28%。

从交易节奏来看，上海中原地产数据显示，4月初受到清明假期以及月初低开的惯例，成交较低，下半月在高供应的推动下成交开始恢复正常节奏，最后一周在翘尾效应下成交冲上20万平方米的高度。

从空间分布来看，大浦东继续领跑全市，新建商品住宅成交面积13.0万平方米，环比减少8.5%。市区范围内，黄浦区积极推售高价房因素，成交放量，为7.6万平方米，排名全市第二。远郊区域中，嘉定发挥相对正常，为5.4万平方米。松江、青浦分别为3.8万平方米和3.0万平方米。

从成交前十榜单来看，单价超10万元的楼盘继续保持活跃，有4个项目上榜，且上榜的高价房均价都在16万元/平方米以上。其中，成交排名第一的项目是融创外滩壹号院，成交201套（5.9万平方米），网签均价16.8万元/平方米。排名第二的楼盘是滨江凯旋门，成交191套（3.6万平方米），网签均价17.2万元/平方米。基于高价房表现稳定，4月上海成交均价小幅回落，为86731元/平方米，环比下跌2.3%。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为，4月一方面是清明假期导致交易缩量，另一方面，中低价位产品并没有起到很好的“基石”作用，缩水幅度有点多。市场仅靠高价房项目在支撑，这种现象不可持续，尤其第五批集中供应项目中，10万+产品出现大幅缩水，预示后续成交或继续在当前低位运行，且受结构性影响均价会进一步回落。

业内认为，3月以来，豪宅类产品走出独立行情，多个豪宅项目开盘即售罄，但市场交易主力的刚需、刚改并没有支撑起全市成交。

可以看到的是，当前，上海正不断完善房地产政策。五一期间，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在上海市发起商品住房“以旧换新”活动。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。

业内认为，打通新房和二手房之间的交易环节有利于整个市场良性运转。

部分开发商也在“以旧换新”的基础上，博弈上海限购政策有望于5月进一步放宽。

网上传出的部分楼盘宣传海报显示，针对上海整体房地产形势评估，上海可能于2024年5月逐步放宽外环外限购政策：上海户籍已婚可以买3套；单身可以买2套；外地户籍已婚社保或税单满5年可以买2套；外地户口单身社保或税单满3年可买1套。

对此，5月6日，澎湃新闻通过上海市房地产交易中心服务热线以及上海12345咨询，上海市房地产交易中心工作人员表示，没有接到新政的任何通知，具体以官方文件为准。

卢文曦表示，4月新房成交数据回落明显，二手房市场成交1.6万套左右略有下降，市场情绪有所回落。从开发商角度来说，受资金回笼等压力影响也存在政策博弈的性质，如果后续政策放开，可转化为销售；若政策未变动退还定金，也没有损失。

开发商预判楼市政策背后或也和其他城市政策调整有关。根据中指研究院监测，截至目前，除海南省外，核心城市中，北京、上海、广州、深圳四大一线城市和杭州（新房）、天津、西安等核心区仍维持限购政策。

其中，天津于4月30日进一步优化政策，明确津籍居民在市内六区购买单套120平以上新房不限购。北京也于同日官宣，在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。

按照北京新政，北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的，可以在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

此次，对于上海网传的限购政策有望于5月进一步放宽的消息，上海市房地产交易中心工作人员表示，“到现在为止，没有接到任何通知，没有放开第三套，外地单身仍是今年1月的政策。”

今年1月，上海优化住房限购政策，规定自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求。

在人才安居方面，今年1月13日，继临港新片区、金山区之后，上海青浦区、奉贤区先后出台人才安居新政，优化人才购房门槛。新政降低非沪籍人才社保或个税年限要求，从过去的5年缩短至3年，同时将购房资格由居民家庭调整为个人。