本报记者 易妍君 广州报道

公募REITS产品图谱又添一员大将。

继首批两单保障性租赁住房REITs获得中国证监会准许注册的批复后，8月5日，华夏北京保障房中心租赁住房REIT（以下简称“华夏北京保障房REIT”）也获得了证监会注册批复。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆在接受《中国经营报》记者采访时表示，保障性租赁住房REITs的落地，符合“房住不炒”的长期政策，是金融支持解决新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措，通过盘活保障性租赁住房存量资产，更好地支持住房保障体系建设，形成投资良性循环，增加保障性租赁住房市场供应，更好地解决民生问题。

三单REITs获批

根据证监会官网披露的信息，近期获批的3单保障性租赁住房REITs：华夏北京保障房REIT、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“红土深圳安居REIT”）、中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金厦门安居REIT”），获准募集份额总额均为5亿份。

业内人士普遍认为，保障性租赁住房REITs的落地意义深远。中金基金有关人士向记者指出，保障性租赁住房REITs是在落实“房住不炒”，维护房地产市场平稳健康发展的积极举措。

“推出保障性租赁住房REITs将带来的影响包括：一方面，保障性租赁住房REITs将打通保障性租赁住房投融资闭环，回收的资金可用于新的保租房项目建设，有助于增加供给，维护保障性租赁住房市场的平稳健康发展；另一方面，保障性租赁住房REITs上市后可作为原始权益人的资产上市平台，提升资产运营的质量；同时，这类项目进一步丰富了基础设施公募REITs底层资产的种类，将有助于我国基础设施公募REITs行业的发展。”该人士进一步谈到。

从基金公司层面来看，为发行保障性租赁住房REITs，基金管理人已提前做好了充分准备。

上述中金基金有关人士介绍，保障性租赁住房是一个新兴行业，既有市场化运作的属性，又有政策属性。基础设施项目在基金运作期内，既要坚持保障民生的大方向，又要为投资者提供合理的分红。“中金基金作为基金管理人，从项目申报阶段起便与厦门安居集团建立了紧密的沟通和协同工作机制，深入到企业和项目运营管理一线，学习加深对保租房行业经营管理的理解。同时，结合产权类REITs的实际管理经验，建立了适用于保障性租赁住房行业的运营管理机制。此外，针对行业政策、市场波动、运营管理等方面的风险因素，制定缓释措施和应对预案，并在法律文件中客观地揭示了风险。”

此外，莫一帆表示，“申报保障性租赁住房REIT，主要考虑是盘活存量资产，更好地支持北京市保障性租赁住房项目的建设，更好地解决北京新市民、青年人等群体住房困难问题。”他透露，为发行这一产品，公司做了充分的准备，包括深入调研北京市保障房领域的相关政策及市场情况；结合保障房中心项目运作模式研究并设计REITs运营管理机制；提前进行财务、业务等领域运营对接工作等。

此外，红土创新基金则为红土深圳安居REIT配置了三名基金经理，均具备5年以上基础设施项目投资管理或运营经验。

具备长期投资价值

从底层资产来看，近期获批的三单保障性租赁住房REITs的底层项目均位于一、二线城市，且均处于生活配套设施完善的就业集中区域，这类资产往往被视作质量有保障的资产。

上述中金基金有关人士介绍，中金厦门安居REIT的原始权益人厦门安居集团是厦门唯一专营保障性住房及公共租赁住房的国有企业，在保障性租赁住房开发及服务管理领域经验丰富。中金厦门安居REIT拟投资的基础设施资产为园博公寓和珩琦公寓，位于厦门市集美区，共拥有4665套房源，建筑面积约19.86万平方米，项目已进入稳定运营状态，预期现金流稳定。

“公募REITs对可投资的基础设施项目有严格的审核要求，包括基础设施资产的合规性、收益性、未来增长潜力等综合因素。中金基金与厦门安居协商，选取了在厦门具有较好代表性、合规性且运营进入稳定期，收益性满足发行要求的项目作为入池资产。”他表示。

此外，据介绍，华夏北京保障房REIT的底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。文龙家园项目和熙悦尚郡项目分别于2015年和2018年投入使用，楼龄短，物业品质良好，社区内生活配套设施齐全，房间以较高的标准交付，出租率较高，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。经过近年来的培育与完善管理，两个项目已进入运营稳定期，两个项目总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。此次项目的回收资金将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设。

而红土创新基金披露的信息显示，红土深圳安居REIT选取了4个项目（安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆）参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书且位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约11.58亿元。项目产权清晰、具有持续稳定的现金流。

关于基金的运作模式，根据红土深圳安居REIT招募说明书，该基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要投资于最终投资标的为保障性租赁住房类基础设施项目的基础设施资产支持证券，并持有基础设施资产支持证券的全部份额，基金通过资产支持专项计划等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施资产的完全所有权。

就投资价值而言，前述中金基金有关人士谈到，保障性租赁住房是公募REITs最新扩容的基础设施资产类别，主要为解决大学毕业生、青年人等“新市民”群体的住房问题，具有民生保障功能。作为产权类公募REITs，保障性租赁住房REITs项目具有经营期限长、出租率稳定、抗周期属性强等特点，具有较好的长期投资价值。

“此类项目的投资收益来自两个方面，一方面来自基金的分红，该分红来自保障性租赁住房的经营现金流，主要取决于项目的出租率、租金水平和成本控制情况。另一方面来自基金份额在二级市场的价格变化，这与金融市场情况，投资人对REITs的估值和要求收益水平密切相关。保障性租赁住房的出租率通常相对完全市场化项目更为稳定，同时租金上涨速度受到政策限制，因此一般认为预期分红的表现相对更为稳健。”他解释。

莫一帆则谈到，相比其他基础设施REITs，其投资价值体现在：一是来自政策的多方面支持，该投资领域具有一定政策红利；二是各地保障性租赁住房项目进入快速发展期，为保障性租赁住房REITs提供了优质投资标的。他还指出，保障性租赁住房REITs底层资产具有长期、稳定现金流，适合于追求长期稳定投资收益的稳健型投资者，例如保险资金、养老金等投资者。

中信证券FICC首席分析师明明、大类资产首席分析师余经纬撰文指出，当前，保障性租赁住房成为我国保障房体系发展重点，其中通过发行公募REITs的形式盘活相关资产、扩大保租房投资成为一套极具吸引力的解决方案。更高的出租率、更为稳定的租金使得保租房REITs具备一定的抗周期属性，因此可将其定位为不动产权类REIT中的“保障性”资产。

（编辑：夏欣 校对：燕郁霞）