两会“地产”定调有哪些增量？
对比此前对行业信心产生较大积极影响的“926”政治局会议，我们认为，两会地产政策表述延续了“稳楼市”的核心基调，主要增量点在于给予“存量收购”方面更为宽松的政策空间。尤其在价格角度，如此前收购存量房用于配售型保障房，按照“土地成本、建安成本不超过5%的利润”确定配售价格，市场化原则下，存在政府资金平衡与房企折价意愿冲突等堵点问题，而会议对于价格、范围等条件的放松，实际为让渡“资金”至收购主体，在专项债、保障性再贷款等工具的支持下，有望加速去库存进程。
后续地产“走势”怎么看？
我们认为，当前对行业走势最为重要的影响因子仍是房价。24Q4以来，二手价格逐步趋稳、新房价格环比走强，量价构成阶段性正向循环（“价稳”释放观望需求，“量增”缩窄折价空间）。“量增价稳”源自于宏观经济环境改善及地产针对性供需政策，其核心驱动力为政策“稳住楼市”的目标。在此基调下，购房群体较过去两年的预期一致性更强、更良好，可以总结为“政策托底下风险偏好的提升”。同时，房价下行、降息使得一些具备投资属性区域的回报率指标（如租售比）较可比指标的利差收窄，也在强化风偏。近期二手高频价格再次呈现一定小幅下行压力，但确定性更强的政策环境和风险偏好不断提升使我们对25年基本面的边际表现更趋乐观。
如何看地产板块的估值修复空间？
我们认为，对地产股中长期的定价仍是基于企业资产负债表展开的，资产质量和房价走势是最为关键的影响因素。其中，资产质量（能多大程度兑现至ROE）决定估值中枢，房价走势决定盈利边际。现阶段，多数城市的价格企稳对于盈利边际改善的影响是行业性的，但城市间供需关系分化影响价格弹性。头部国央企布局能级集中度提升、核心区项目占比提升，对应相对更小的价格压力和更快的流速，资产质量和盈利边际改善幅度更大，理论上对应更高的估值上限。从施策角度看，“限制性政策放松”、“城中村改造”、“控制供地”均指向“调节供需、稳定房价”，对应“盈利边际改善”逻辑。而“收储”是另一种直接改善资产质量的方式，对估值中枢的影响性也更为直接。故我们更看好高价格弹性资产布局、及具备收储受益空间企业的估值弹性。
3月新房、二手房同比增幅收窄
新房市场本周成交235万平，月度同比+5.82%，相较上月下降 6.50pct；累计库存10512万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 219万平，月度同比+49.12%，相较上月下降33.25pct。2月24日-3月2日，土地市场成交建面2363万平，
滚动12周同比-11.12%；成交总额447亿元，滚动12 周同比-17.91%；全国平均溢价率10.26%，滚动12周同比+4.37pct。
本周申万房地产指数-0.91%，较上周下跌3.13pct，涨幅排名29/31，跑输沪深 300指数2.29pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+3.76%，较上周下降 0.99pct，涨幅排序6/11，跑输恒生指数1.86pct；克而瑞内房股领先指数为2.95%，较上周下跌4.81pct。
投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。
标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期。
注：文中报告节选自天风证券研究所2025年3月11日已公开发布的《房地产：两会定调后，地产走势怎么看？》。报告分析师：王雯S1110521120005
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