“烂尾”“停贷”波及到北京了吗?

地产 | 2022-07-27| 25

最近一段时间,“烂尾”和“停贷”成为了社会最关注的话题。

根据媒体的报道,目前全国有超过200个楼盘的业主因为烂尾,集体提出停止按揭贷款还款。

这股风波似乎也波及到了北京,有自媒体还列出了所谓北京的十多个风险项目,其中包括3个已经面临“烂尾”或是“停贷”风险的项目。

那么实际情况究竟是怎样?北京这波究竟是否存在“烂尾”或“烂尾”风险的楼盘?业主们该怎么办?今天就这个最近大家最关注的话题,带来深度的解析。

之前先申明一点,这篇推送并不是为楼盘洗地,或是所谓“粉饰太平”。首先,有风险项目的业主们迫切需要了解项目的进展和实情,我们最近后台也频繁接到询问的留言,因此有必要让这些业主了解当前实际情况

另一方面,我们支持业主们维护自身合法权益,并且一直也在帮助大家。但一些自媒体如果仅仅为了赚取流量,偏离事实,会对房地产市场带来严重不良的影响,最终受到损失的还是普通购房者的利益。

好了,下面进入正题。

1

先看一下目前被提及最多的几个风险项目,它们的实际情况是如何的。

首先是通州区的朗庭湾项目,该项目分为一期和二期,一期220套住宅目前已售193套,按照购房合同,一期应在今年9月30日交房

该项目二期共352套住宅,目前已售219套,合同约定是在今年11月15日交房

朗庭湾的业主们提出项目工程进度缓慢,担心不能按期交付。

确实,该项目近期的进度有些慢。今年春节期间停工,3月中旬复工,但4月底因为工地封闭管理、后期装修工人无法进场、部分建材进京困难等因素,导致这段时间的施工进度放缓。

不过,目前该项目一期和二期都已经在进行精装修施工了,目前现场施工人员已达7百多人,其中负责室内精装的有2百多人。开发商方面承诺,力争按照合同约定日期交房。

业主们的另一个诉求,是希望加强预售资金监管,防止项目“烂尾”。

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经过调查,目前朗庭湾项目的资金监管账户中余额为1.9亿元,银行按揭未回款1.8亿元,两者加起来有3.7亿元。而该项目竣工所需资金约2亿元,是完全可以覆盖交房所需要的建设费用的。

而且,目前政府也已经介入该项目资金监管账户的使用,由区住建委审核项目监管账户的资金使用,开发商提取账户资金时,监管银行要书面向区住建委提出申请,区住建委核准资金用途后,才会发函告知监管银行放款。

2

第二个项目是位于石景山区的禧悦学府,这是当年的一个限竞房项目,可售商品房1179套,目前已经销售1131套,按照购房合同的约定,该项目的交付日期为今年10月31日

还是分两个方面说一下这个项目的情况。

施工进度方面,该项目已于去年9月封顶,目前正在开展内外装修及内部市政施工

 

目前,该项目现场施工正常有序进行。开发商相关负责人表示,按照计划,项目将于7月30日完成外窗安装和电梯验收。8月30日完成外立面施工,9月30日完成规划验收。10月10日完成户外景观、户内精装修施工。10月20日完成竣工备案,10月31日如期交付。

 

当前,该项目现场的管理和施工人员从5月份疫情期间的240人已增加到1051人。开发商相关负责人表示,将全力赶进度,确保10月底按期交付。

预售资金监管方面,目前禧悦学府项目资金监管账户的余额为2.466亿元,符合预售资金监管要求,预售资金已足额存入。

而且,为了确保该项目交付,预售资金账户已经由政府、银行、企业三方共管,目前监管的预售资金可以覆盖后续工程款。有了政府的介入共管项目预售资金账户,业主们可以放心了。

3

第三个项目是很多粉丝最近都在询问的项目,位于朝阳区的共有产权房上东郡

上东郡项目共有住宅1442套,都是共有产权房,目前已销售1439套,剩余3套退房的已经做好递补选房准备。小区车位已经销售233个,剩余1383个在售。

该项目于2019年9月17日开工,购房合同约定是今年10月30日交房

依然是先看施工进度,截止目前,该项目除了配套的办公楼18号楼正在施工、已到地上五层外,其他楼栋(包括全部住宅楼),均已封顶,正处于装饰装修施工阶段

 

这个项目的情况确实“一波三折”,由于此前世茂集团“暴雷”的影响,该项目今年初曾停工。而后央企中交地产全面“接手”,负责后续经营和交付。该项目已经在今年3月复工,但4、5月以来施工进度出现放缓。

中交的相关负责人表示,目前项目工程团队对整体施工以及运营进行了计划倒排,在严格确保工程质量的前提下,打算全力追回此前延误工期,计划于10月中旬前完成规划及竣工验收。承诺该项目10月底前可以按期交房

 

预售资金监管方面,上东郡项目住宅部分监管账户的余额还有185.76万元,同时持有建行朝阳支行有效的预售资金现金保函1.42亿元(有效期到今年12月24日)。车位部分监管账户余额为215.74万元。

这里要多说一句,按照预售资金监管政策规定,开发商如果能够提供非监管银行出具的现金保函,可以免除同等额度的监管资金。

简单来说,这相当于银行给开发商提供一个资金的担保,如果开发商资金出现问题,那么就可以使用银行的担保资金来完成建设。

也就是说,上东郡项目监管账户资金及现金保函一共为1.44亿元,监管账户资金和未售车位的货值,能够覆盖交付前工程的资金需要。

4

以上就是北京当前3个被“炒”得最热的风险项目,个别自媒体同时列出的另外一些所谓北京有“烂尾”风险的项目中,海淀树村的融创学府壹号院项目,除了融创外,其它股东均为国企,施工单位也是国企并是项目股东,目前两个地块其中一个已经结构封顶,另一个地块工期晚一个月左右,施工进度均正常。融创相关负责人表示,该项目确保按期交付。

朝阳区王四营的朝阳壹号项目,融创只是占20%股份的小股东,其他股东均为国企,该项目也承诺将按期交房

位于分钟寺的世茂天誉项目,前期施工现场工人数量不足,目前正在进行股权方面的谈判以解决问题,组织工人进场,近期即可达到复工达产状态

泰禾的金府大院项目目前除部分叠拼未交付(已组织了预验收),其余已完成交付

此前最棘手的泰禾北京院子二期项目,经过多方努力,目前也已经能保证已购房的业主最终可以交付

可以看出,和一些城市出现的“烂尾”和断贷相比,北京的情况还是明显不一样的。

当然,这和北京一直以来对于银行放贷的严格要求、预售资金监管的把控,以及对风险项目的及时介入有着很大关系。

从之前的新闻大家可能也了解到了,一些城市出现的烂尾断贷,不少业主反映集中的问题就是楼盘建设还没封顶,银行就放贷。

而这在北京肯定是不允许的,经与主要银行核实,北京的住宅项目没有未封顶就放贷这样的情况

同时,对于预售资金的监管也一样,就拿刚才说的上东郡项目来举例,项目是通过银行保函的方式支取了预售资金,在出现施工进度放缓、业主投诉的情况后,主管部门除了责成开发商保证建设资金外,还要求监管银行严格预售资金监管责任,要求开具保函的银行做好履行担保责任的资金准备

另外,其实在全国这轮“烂尾断贷”风波出现前,北京就已经摸排了各个项目,并按照不同的情况确定了存在风险项目的等级,并有针对性的方案。除了约谈开发商、要求银行加强资金监管外,一些项目政府还介入,比如刚才说到的禧悦学府项目,预售资金账户就是由政府、银行、企业三方共管。这些举措的目的就是化解风险,对购房者“保交楼”。

5

最后,对于咱们普通买房人来说,如何看待和对待“烂尾楼”。

首先,这肯定是侵害了购房者的合法权益,用最高法的一则判例的评析,购房者没有取得房屋,却既支付首付款,又需要偿还按揭贷款,这有违公平原则。如果遇到“烂尾楼”,肯定是支持大家维护自身合法权益

什么是“烂尾楼”呢,法律上没有界定,百度词条上的解释是“因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。”

从这里看出,把所有存在逾期交付风险的楼盘都称为“烂尾楼”,这样的观点并不全面。有些项目是有逾期交付的风险,但这并不等同于项目就“烂尾”了。毕竟,如果所有的楼盘最终都能按期交付,就没必要在购房合同中约定逾期交房的违约责任和赔偿标准了。

如果遇到了逾期交付,那么就必须按照当时购房合同的约定,逾期多少天,开发商就应该按照约定的比例赔偿购房者违约金。

对于普通购房者来说,如果遇到楼盘施工进度慢,可能出现逾期交付的风险该如何判断。

首先看开发商及其母公司近期是否存在资金链风险,也就是媒体俗称的“暴雷”。

然后看项目目前的进度,因为建设量比较大、施工资金用的比较多的是土建和结构这一块儿。如果一个楼盘已经到了室内外装修阶段了,就距离可以竣工交付不远了,剩余需要的工程量和资金量相对不那么大了,“烂尾”的风险就小多了。

最后,还要看项目的预售资金监管账户中还剩多少钱,因为监管账户的钱就是用于项目建设的,如果监管账户中的余额可以覆盖剩余的建设资金,那么“烂尾”的风险就比较小了。

如今的信息很公开,购房人可以向市、区住建委申请信息公开,了解项目预售资金监管账户的相关信息

当然,从政府这一端来说,如果发现或是接到购房者投诉某个楼盘存在风险,也会立即介入,加强监管,维护购房者合法权益的。

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