本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

8月26日，龙湖集团（0960.HK）发布2022年中期业绩报告。上半年，龙湖集团实现营业收入948亿元，同比增长56.4%；股东应占核心净利润65.5亿元，同比增长6.1%；核心权益后利润率为6.9%。

龙湖集团执行董事兼董事会主席吴亚军在中期业绩发布会上提到行业和公司状况时表示：“虽然过程中大家很痛苦，但这并不是坏事，反而让行业对龙湖看得更清楚了，我们的管理层未来也会更加谦逊和勤勉。”

聚焦核心城市

上半年，龙湖集团实现合同销售额为858.1亿元，相较去年同期的1426.3亿元减少近四成。

在交付方面，上半年龙湖集团交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，近90%的项目实现提前交付。

龙湖集团执行董事兼CEO陈序平表示，今年龙湖强调的是组织提效和聚焦，主要是与城市的进一步聚焦有关。

在龙湖集团858.1亿元合同销售额中，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为296.7亿元、171.2亿元、197.9亿元、124亿元及68.3亿元，分别占集团合同销售额的34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8%。

具体到城市来看，上半年龙湖集团在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠，并在15个城市进入市场前五、33个城市进入市场前十。

在土地获取上，龙湖集团将资金更加聚焦于核心一二线城市。陈序平指出，接下来土地市场的机会是常态化的，各家达成一个共识，即往高线城市聚焦。他给出一组数据：上半年全国土地出让金2.36万亿元，其中4个一线城市约5000亿元，二线城市约8000亿元，剩下的近300个城市土地出让金约8000亿元。“从数据上可以看出城市间的分化非常剧烈，4个一线城市的土地出让金超过了300个低能级城市的一半。”

据了解，今年上半年龙湖集团在北京、杭州、重庆、成都、合肥等核心城市获取17个项目，总建筑面积为226万平方米，权益地价131亿元。平均溢价率只有5%，其中有一半是零溢价获取。

陈序平表示：“因为城市的分化速度比较快，龙湖地产开发只进入了68个城市，在Top10开发商里面是最少的，接下来会进一步聚焦，提高效率，随之带来增效。”

截至6月底，龙湖集团总土地储备合计6767万平方米，权益面积为4690万平方米。其中环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备占比分别为31.8%、25.8%、18.7%、13.7%及10%，约88%的货值集中在高能级城市和价值区域。

在业绩发布会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，2022年下半年龙湖集团的全新货源超3000亿元，约97%的可售资源集中在一二线和环都市圈卫星城，其中长三角货源占比30%，西部货源占比25%，环渤海占比22%，华南和华中分别占比13%、10%。

龙湖集团管理层强调，集团将趁着市场回暖的趋势，逐步主动调整推盘节奏，积极实现去化。后续随着一些项目的陆续加推，8月非常有信心实现单月增速转正。

年内已无偿债压力

今年以来，地产风险事件频出，房企融资环境不甚乐观。据中指研究院监测，上半年房地产企业融资总额为4825.5亿元，同比下降56.5%，与2021年下半年相比下降26.4%。

自5月以来，监管部门多次表态支持房地产行业合理融资，房地产融资环境好转，经营良好的高信用评级房企首先获得“及时雨”。

今年5月份，龙湖集团与碧桂园（02007.HK）、美的置业（03990.HK）等3家民营房企一起被选定为“示范房企”，发行债券可获得包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具支持。随后，龙湖集团分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS。

上半年，龙湖集团共发行33亿元公司债券，票息在3.49%～4.00%，期限为6～8年。截至6月底，龙湖集团净负债率为55.3%，在手现金为875.5亿元，综合借贷总额为2123.8亿元，平均借贷成本首次低于4%，为年利率3.99%，平均贷款年限为6.28年。

赵轶表示：“剔除预售监管资金及受限资金后，集团于报告期末现金短债比为3.09，一年以内到期的短债占比约10.1%，到年底已基本无偿债压力。”

据市场消息，8月份，为进一步支持房企融资恢复，中债信用增进投资股份有限公司对部分房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，为房企提供流动性支持。支持对象包括龙湖集团、碧桂园、旭辉控股（0884.HK）、远洋集团（3377.HK）、新城控股（601155.SH）和金地集团（600383.SH）等多家示范性房企。

8月23日，龙湖集团在港交所公告，成功发行2022年度第一期中期票据，发行利率为3%，期限为3年，募集资金拟用于项目建设及偿还境内外债务。

谈及接下来的融资规划，赵轶表示：“一方面是公开市场发债，另一方面是项目贷款，从目前跟银行的沟通情况来看，银行对地产行业未来坚定看好，虽然有阶段性的困难，但出清后会有更好的明天。总的来说，龙湖融资渠道非常畅通，资源非常丰富。”

据市场消息，8月16日，7家银行与龙湖集团签订银团贷合约，公司获得一笔34.5亿港元为期5年的贷款，性质为可持续发展挂钩可转让定期贷款信贷融资。

“无论市场起伏跌宕，龙湖始终严格遵守财务管理纪律，坚决控制短债比例及外债敞口、坚决保持低成本及标准融资渠道，保持市场主动性。”赵轶总结道。

经营性收入突破百亿元

上半年，龙湖集团包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿元，达110亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。

在商业地产方面，今年上半年龙湖集团新增运营4座商场，其中包括今年5月在重庆开业的龙湖爱加两江星悦荟，其也是龙湖在全国首个轻资产星悦荟项目。据了解，龙湖集团目前已经开业了65座商场，已开业商场建筑面积为618万平方米（含车位总建筑面积为773万平方米），整体出租率95.6%。从收入和回报来看，龙湖集团上半年商业项目整体租金收入同比增长26%至46.5亿元，同店有6%的增幅，出租率维持在96%以上。

据了解，龙湖集团目前在手商业项目共有130座，其中开业9年以上的商场10个，6～9年的8个，3～6年的11个，3年以内的36个，龙湖集团每年都会保持10座以上的开业数量。从分年期的商场租金来看，9年以上的商场年租金同比基本持平，3～6年的租金每年同比增长9%。

今年下半年，龙湖集团将有10个左右商场在北京、上海、武汉、成都等一二线城市陆续正式开业。据陈序平介绍，整个商业板块龙湖会力争达到每年30%的复合增长。

长租公寓方面，赵轶介绍称，截至6月底，龙湖冠寓已经在全国30多个高能级城市开业超过11万间，上半年冠寓出租率超过93%，实现租金11.8亿元，同比增长11%。同时，龙湖冠寓也在积极与多个城市政府和企事业单位合作，6月底时，龙湖冠寓已在全国10余个重点城市，合作落地40余个项目，提供超2万套人才住房。在保障性租赁住房布局上，龙湖冠寓长沙金融中心店、武汉新壹城店、合肥创富工坊二店、天津南开王顶堤店等多个保障性租赁住房项目已开业运营。

今年1月份，龙湖集团发布公告称将拆分其物业管理及商业运营板块龙湖智创生活上市。赵轶在业绩会上表示：“目前龙湖智创生活的上市准备已经就绪，但当前市场情绪不佳，我们会把重点转向内部，关注转化率、接管效率以及毛利率方面提升，同时也会减少低质量的收并购。”

据赵轶介绍，龙湖智创生活今年上半年创收63亿元。目前在管面积为2.8亿平方米，合同面积已经达到了4.8亿平方米。其中，商业运营在管面积620万平方米，合约项目135个。按照合并抵消前的收入类型划分，有49%的收入来自于住宅物业管理服务，17%来自于商业、写字楼的物业管理服务，13%来自于社区增值，13%来自于非业主增值，8%来自于商业运营服务。“综合来看，龙湖智创生活每年能实现40%以上的收入增长，年化利润增长超过50%是完全可期的。“

陈序平表示：“龙湖每年经营性收入保持30%到40%的年化增长，这块增长对整个行业的下降、对龙湖穿越周期起到了非常重要的稳压器作用。”