本报记者 王登海 西安报道

为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善保障性租赁住房政策，日前，西安市住房保障工作领导小组办公室制定了《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》（以下简称“《操作指南》”）。

《中国经营报》记者注意到，西安市此次政策的主要内容为，居民可将符合相关要求的住房，在尊重自愿前提下申请纳入保障性租赁住房，纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。

业内专家表示，西安市此次政策是效仿长沙市“以租换购”的政策，政策落地后，一方面可以通过盘活存量方式增加保障性租赁住房的供给，解决好新市民、青年人住房问题，另一方面，还可以在不改变现行限购政策的条件下，精准激活改善性购房需求，向新房市场释放购买力。

加快发展保障性租赁住房，是缓解新市民、青年人等群体住房困难问题的重要途径。

自2021年6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》后，各地政府把发展保障性租赁住房作为“十四五”时期住房建设的重点任务，因城施策，科学确定了发展目标 。

记者了解到，西安市的计划是，“十四五”期间，西安市保障性租赁住房总需求约30.4万套（间），各类保障性租赁住房用地合计约15000亩。

为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，西安市又出台新的政策，通过盘活居民存量住房方式增加保障性租赁住房房源供给。

什么样的住房可以申请纳入保障性租赁住房？

记者了解到，《操作指南》明确，申请纳入保障性租赁住房的存量住房，必须符合安全要求，同时还须符合以下3个条件：一是住房位于西安市限购区域内且已取得房屋权属证书；二是无权属纠纷且无查封登记、限制信息；三是具备基本入住条件。

此外，《操作指南》还就申请纳入保障性租赁住房的存量住房在认定流程、租赁管理、租赁申请、合同管理、费用收缴、收费标准、运营服务企业权利义务、出租人权利义务、承租人权利义务、房源退出等方面做了详细规定。

政策还明确，居民存量住房用于保障性租赁住房管理的，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等），通过房屋交易和不动产登记系统进行限制。纳入保障性租赁住房管理5年期满后，不再继续纳管的，可申请退出保障性租赁住房房源库，同时解除上市交易限制。

记者从西安市住房和城乡建设局了解到，目前，西安市按照“稳妥实施、有序推进”的原则，先选择西安市住房租赁管理有限公司、西安君时住房租赁管理有限公司、陕西永恬居商务服务有限公司、西安市安居乐筑住房租赁有限公司作为试点运营服务企业。运营服务企业按照与出租人签订的《保障性租赁住房运营服务协议》负责保障性租赁住房日常运营管理，承担房源核查、房源带看、签约备案、日常巡查、隐患排查、使用监管等工作。

换取购房资格

与其他新一线城市相比较，当前，西安市的限购政策还比较严格。

2020年5月，西安市也放松了对房地产市场的限购限售政策。5月28日，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局等四部门联合印发《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》。政策调整后，西安市的限售政策是，从市外迁入西安市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年。非西安市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有西安市《居住证》，且在购房之日前2年在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税。

此次政策调整后，限购条件虽然放松，但是西安市在购房资格方面仍然有严格的限制，即暂停向已拥有2套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的西安市户籍居民家庭售房、拥有1套及以上住房的非西安市户籍居民家庭售房。

但是，住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。

同时，政策还明确，居民家庭1次或多次，将1套或多套自有住房用于保障性租赁住房的，该居民家庭均只能新增购买1套住房资格。居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。

居民存量住房纳入保障性租赁住房房源库后，未获得新增购房资格或未使用新增的购房资格购房的，可以经住房所在地区县、开发区住建部门审核后，撤销保障性租赁住房认定书，解除交易限制。