济南推出二手房“带押过户” 无须提前还贷赎楼

商业 | 2022-08-18| 3

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

8月17日,济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布,创新推出二手房“带押过户”登记,即对于存在抵押的房产要上市交易的,无须提前还贷或垫付资金,就可完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

据了解,目前该模式已在建设银行、工商银行、北京银行等多家银行试点成功,将在济南全市二手房市场全面推行。

此前,昆明市已成功办理了云南首笔二手房“带押过户”合并登记业务。多位业内人士指出,此类业务具有较好的创新性,对于当前各地适度调整二手房政策,提高市场流通性具有积极的启发意义。

简化二手房交易流程

在传统的二手房交易中,卖家要出售二手房就必须把手中二手房的贷款先结清,流程为“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”,这就导致此类二手房的交易双方不仅要在不动产登记机构和银行之间来往多次,所需的时间周期也会很长,少则十天半个月,多则一个月以上,中间还有可能因各种因素导致交易失败。对有改善需求的卖方来说,需要综合考虑挂牌成交周期、过户解押周期,无形中降低了市场流通性。

针对二手房交易的这些痛点,在8月17日济南市委市政府召开的新闻发布会上,济南市自然资源和规划局一级调研员许多兵介绍,针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题,济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索,在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式。

据了解,在这种模式下,对于存在抵押的房产要上市交易的,实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款,提高了交易质量,降低了交易成本。

具体来看,该局联合济南市住房公积金中心出台了《关于推行存量房交易公积金贷款“双预告登记”的通知》,推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式,调整公积金贷款放款流程,将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款。该局不动产登记中心拓展线上申请系统,银行贷款审批完成即可线上申请抵押预告登记,买卖双方在手机端确认“双预告登记”即可。

同时,上述线上申请系统还积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸预告登记端口,进一步简化办理流程,缩短办理时间,既“锁定”真正的买方,又防止“一房多卖”,保障买卖双方财产安全。

值得注意的是,在济南市推出的“带押过户”新流程里,引入公证“提存账户”是一个重要的环节。在交易未完成之前,所有资金均由该账户监管,确保资金安全,一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况,交易失败,资金将原路返还,避免发生资金纠纷。

据了解,“带押过户”新流程实施后,济南二手房交易时可以实现“进一个窗口,提交一套材料,办理一次业务”。买卖双方转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请,转移登记和抵押登记可同步办理,抵押预告登记自动转为本登记,卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款,结清原银行贷款。办理时限由原先的十几天压缩至1至3个工作日办结。

目前,“带押过户”在工商银行、建设银行、北京银行等多家银行试点成功,将在济南全市二手房市场全面推行,实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。

促进市场流通

据了解,在济南之前,今年8月2日,昆明市成功办理了云南首笔二手房“带押过户”合并登记业务,该项改革先在建设银行云南分行进行试点,待该项业务成熟后,将逐渐向其他金融机构推行。

中指研究院分院研究主管郭晓锋指出,“带押过户”实施后,买卖双方的交易更加便捷、高效。此外,新模式引入公证处“提存账户”,通过公证处的介入充分保障了交易安全,解决了买卖双方互不信任的问题。并且,公证提存组合服务可以实现用买方的购房贷款来偿还卖方尚欠银行的贷款,对卖方而言,不必筹措过桥资金,降低了交易成本,对买方而言,把房款打到提存账户就可以拿到房,不需要先解押,如果过户存在问题,房款还能原路返还,最大程度保障双方利益,全面化解了交易风险。

过去,交易周期长、成本高是制约二手房市场流通性的一个重要因素。据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍,二手房教育一般需要6~12个月的周期,其中赎楼和贷款就占了其中的一半,导致“卖一买一”的换房需求受阻,影响了新房交易,冲击到房地产良性循环。

而在许多重点城市,二手房交易占据较大的市场份额。李宇嘉表示:“热点城市二手房小户型、区位优、分布广的特点,为新市民上车安家,老市民换房改善,并以‘连环单’的形式,一个交易单能带动多套房交易,从而达到丰富供应、活跃交投、带旺市场的效果。”

过去,也曾有城市试图推进“带押过户”政策,但由于担心风险,银行之间的协调等原因,并未能有效推进。据郭晓锋解释,此次济南市“带押过户”举措的推出,涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型,目前有北京银行、建设银行、工商银行等金融机构积极配合,大多数银行的上级监管部门尚未及时进行政策调整,而且在实际运行中,多年来的二手房交易市场已经形成惯例,如果买方到银行办理贷款,过户抵押后才能放款;如果卖方存在抵押要办过户,必须还款解押才能过户,这在各家银行上级监管的风险防控要求中是比较一致的。

今年以来,济南二手房市场表现平淡,成交量不高,客户观望情绪浓厚。据中指研究院百城二手住宅价格指数统计,1~7月济南二手房均价累计下降0.5%,7月济南二手房均价18436元/平方米,环比下降0.09%,同比下降0.5%。

今年5月22日至24日,济南市曾连续出台楼市调控政策,涉及限购范围、限售条件、公贷额度、增购住房、降低购房门槛、降低首付比例、公贷首套房认定标准等七条调整政策。8月12日,济南再次出台政策,在济南市行政区域内购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款,最低首付款比例由60%调整至40%。

“新模式的出台,将为济南房地产金融市场注入新的活水。”郭晓锋表示。

多家市场机构数据显示,自6月底以来,全国重点城市新房和二手房走势呈现明显分化,多个城市二手房成交量迅速回升。

多个重点城市通过降低首付比例、松绑限购政策等措施促进二手房市场交易,以西安、成都等为代表的13个重点城市还取消了二手房指导价。

但近期二手房回暖势头有所降低。国家统计局数据显示,7月全国70个大中城市二手住宅价格下调的城市数量由48个增加至51个,价格上涨的城市数量为19个,较6月减少2个。

李宇嘉认为:“‘带押过户’政策落地有助于加快换房需求入市,促进新市民购买二手房及在城市扎根落户,同时也将带动新房交易量。若在全国推广,可进一步促进房地产市场良性循环。”

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